深圳市前海深港现代服务业合作区管理局关于印发《深圳市前海深港现代服务业合作区土地使用权招标拍卖挂牌出让若干规定》的通知
（深前海规〔2020〕2号）

各有关单位：
　　《深圳市前海深港现代服务业合作区土地使用权招标拍卖挂牌出让若干规定》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。


　　第一条　为加强前海深港现代服务业合作区(以下简称前海合作区)土地使用权招标、拍卖、挂牌(以下简称招拍挂)出让管理，规范招拍挂出让土地开发建设行为，根据《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》《深圳市前海深港现代服务业合作区管理局暂行办法》等规定，结合前海合作区实际，制定本规定。 　　第二条　本办法适用前海合作区土地使用权的招拍挂出让工作。
　　工业(含仓储用地、物流用地)、商业和商品住宅等经营性用地，非财政投资的文化、教育、体育、卫生等用地，以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招拍挂方式出让。 　　第三条　深圳市前海深港现代服务业合作区管理局(以下简称前海管理局)根据市政府授权，对前海合作区土地招拍挂出让实行集中统一管理。
　　《深圳市前海深港现代服务业合作区土地使用权出让合同书》(以下简称《出让合同》)、《深圳市前海深港现代服务业合作区产业发展监管协议书》(以下简称《产业发展协议》)和《深圳市前海深港现代服务业合作区建设项目质量监管协议书》(以下简称《建设监管协议》)由前海管理局与土地使用权人签订。 　　第四条　前海管理局根据前海合作区总体发展规划、综合规划、单元规划、专项规划和现代服务业发展要求等，统筹产业发展和城市新中心建设，兼顾近期建设和长远发展，编制前海合作区近期建设和土地利用计划，明确土地供应的规模、结构、布局及时序，报市政府批准后实施。 　　第五条　前海管理局根据前海合作区近期建设和土地利用计划，会同有关部门编制土地招拍挂出让年度计划，在全市土地供应计划中单列，重点明确当年计划招拍挂出让的指标、地块以及新增建设用地指标等，报市政府批准后实施。 　　第六条　金融、现代物流、信息服务、科技创新、科技服务和其他专业服务等产业项目用地、专门面向香港企业出让的用地、其他设定产业发展要求的用地，以及非财政投资的设定公益性或准公益性要求的用地，可以以挂牌方式出让。不设定产业发展要求的用地，应当优先以招标、拍卖等方式出让。 　　第七条　金融、现代物流、信息服务、科技创新、科技服务和其他专业服务等产业项目用地和专门面向香港企业出让的用地，办公限全部自持，自持期限不少于项目用地竣工之日起10年，自持期满限整层、整栋或整体转让。其中，自持是指限整体登记、不得分户登记，不得转让，允许抵押但抵押金额不得超出被抵押的自持部分物业所对应的土地使用权出让地价款与建筑物残值之和，允许出租。
　　其他不设定产业发展要求的用地，可以根据区位、规模、功能、结构等情况，设定建成后的办公、商业，限整栋转让、限整层转让、限最小转让建筑面积不得少于 500平方米等。
　　工业用地限整体转让。
　　厂房、办公的租售对象仅限注册地与经营地在前海合作区的法人或非法人组织。前海管理局应当根据市场情况和产业条件，将租售对象的资格要求纳入土地出让方案。 　　第八条　为鼓励企业扎根前海合作区，增强投资前海合作区信心，进一步加大对产权限制的优惠力度。办公最小转让建筑面积不得少于500平方米，其中限整体转让、整栋转让、整层转让以及全年期自持的，在《深圳市地价测算规则》测算基础上，按如下系数进行地价调整：
　　办公限整体转让的，按0.7倍计收。办公限整栋转让的，整栋建筑面积大于等于3万且小于6万平方米的，按0.8倍计收；整栋建筑面积大于等于6万平方米且小于9万平方米的，按0.75倍计收；整栋建筑面积大于等于9万平方米的，按0.7倍计收。办公限整层转让的，按0.9倍计收。
　　前款所称“整栋”是指建筑面积大于等于3万平方米的独栋建筑物；“整体”是指包括2栋及以上符合本款关于“整栋”规定的集中连片的建筑物集合。
　　不限自持年限的商业，限整层转让的，按0.9倍计收；限整体转让的，按0.7倍计收；其中地上地下商业面积之和大于等于8000平方米的，地上商业、地下商业可分别限整体转让。
　　办公、商业限全年期自持的，按0.5倍计收。
　　上述产权调整系数的含义、条件与《深圳市地价测算规则》产权修正系数的含义、条件如有重复，按照本规定确定的系数计收。 　　第九条　前海管理局应当会同有关部门加大“宗地体”的探索力度，广泛应用三维地籍技术，区分设立土地使用权，建立土地立体化空间权利体系，细化地上、地表、地下土地使用权权利边界和权益。 　　第十条　严格控制土地分宗和分宗后的土地分别注入不同项目公司，确有必要的，应当在土地招拍挂出让条件和公告中予以约定。 　　第十一条　前海管理局可以根据用地的区位、规模、功能、结构、产业发展要求等情况，在招拍挂出让土地上配建研发用房、办公、商业、住宅、停车位等，用于前海合作区的产业扶持、人才住房、公共服务等。
　　配建的建设标准、建设监管、成本结算、移交时序等要求，由前海管理局提出并纳入土地招拍挂出让方案。 　　第十二条　非财政投资的文化、教育、体育、卫生等用地，应当由前海管理局会同有关部门设定公益性或准公益性的要求。
　　非财政投资的文化、教育、体育、卫生等用地限全年期整体转让，且转让条件不得低于取得土地招拍挂出让时的相关要求。
　　具体要求另行制定相关政策。 　　第十三条　中标人或竞得人为境内企业的，应当按照中标通知书或成交确认书约定的时间，签订《出让合同》，并自签订《出让合同》之日起5个工作日内一次性缴清土地价款。
　　中标人或竞得人为境外企业的，应当在成交之日起3个月内完成项目公司依法注册设立、签订《出让合同》等手续，并自签订《出让合同》之日起5个工作日内一次性缴清土地价款。 　　第十四条　前海管理局应当根据产业发展需要，结合具体项目的需求，建立产业项目储备库及产业项目遴选机制，明确前海合作区总部和产业项目的产业发展要求、用地、用房需求(包括规模、布局、结构等)、供应时序等内容。 　　第十五条　前海管理局应当会同有关部门合理确定产业项目的用地、用房需求。
　　前海管理局应当制定产业项目遴选办法确定各类产业项目的办公建筑规模。
　　产业项目储备库中确需出让土地满足需求的总部和产业项目，其认定标准参照《深圳市人民政府关于印发鼓励总部企业发展实施办法的通知》的相关规定，用地、用房规模参考深圳市企业总部用地、用房配置管理的相关规定，由前海管理局另行研究制定，报市政府批准后实施。
　　鼓励符合条件的总部和产业项目联合竞买产业用地。 　　第十六条　前海合作区总部和产业项目用地、用房的真实合理需求，可以通过尽职调查或专家评审等方式严格把关。 　　第十七条　前海管理局根据土地出让年度计划和土地市场情况，分批次开展招拍挂出让地块选址、确定规划设计指标、提出产业准入条件等，形成土地招拍挂出让方案提请市政府批准。 　　第十八条　市政府批准土地招拍挂出让方案后，前海管理局编制土地招拍挂出让公告和《出让合同》等，委托相关单位制作宗地图、评估市场地价，并根据评估地价结果确定土地招拍挂出让地价事宜。 　　第十九条　前海管理局委托市土地房产交易中心发布土地招拍挂出让公告，公告期限不少于20日。面向境外市场的，应当在境外媒体上公告。 　　第二十条　前海管理局应当对公告期间收到的投标或竞买申请进行审查。经审查，符合规定条件的，应当确认申请人的投标或竞买资格，并通知其参加土地招拍挂出让活动。 　　第二十一条　前海管理局根据有关规定，组织土地招拍挂出让活动，确定中标人或竞得人，发出《中标通知书》或《成交确认书》，并与中标人、竞得人或按照土地出让公告与其在前海合作区注册的子公司签订《产业发展协议》《建设监管协议》《出让合同》。 　　第二十二条　土地使用权人应当严格按照《出让合同》《建设监管协议》《产业发展协议》约定的条件、期限和规划要求加快开发建设，不得擅自变更土地出让条件。 　　第二十三条　前海管理局应当建立健全监控监管机制，完善和规范《出让合同》《建设监管协议》和《产业发展协议》，加强土地出让后的尽职履约、开发建设、产业发展等方面的监管。 　　第二十四条　前海管理局可以根据《产业发展协议》和《出让合同》约定，及时清退经营状况较差的企业或项目，其用房可由前海管理局在同等条件下优先回购。对转让方拟转让的市场用房，前海管理局也可以在同等条件下行使优先回购权。 　　第二十五条　未按照《出让合同》《建设监管协议》《产业发展协议》的约定履行开发建设、发展产业的责任和义务，存在囤地、炒地等行为的，前海管理局有权按合同约定收回土地使用权。 　　第二十六条　在土地招拍挂出让用地过程中，有关单位或个人违反规定，泄露底价(保留价)、投标人或竞买人情况等应予保密内容的，应当依法承担相应的民事责任或行政责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。 　　第二十七条　前海(蛇口)自贸区范围内除前海合作区以外区域，可参照本规定执行。 　　第二十八条　本规定自2020年4月10日起施行，有效期5年。本规定施行前成交用地已有约定的，从其约定。

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