珠海市人民政府关于规范我市农民(被征地农民)建房管理的若干意见
珠海市人民政府关于规范我市农民（被征地农民）建房管理的若干意见
各区人民政府，经济功能区管委会，市府直属各单位：
为加强我市农民（含被征地农民，下同）宅基地的管理，促进农村集体建设用地的集约、节约利用，规范农村宅基地报建管理，引导科学有序地开展新农村规划建设。根据有关法律法规，结合我市实际，现对农民建房管理提出以下意见：
一、农民宅基地新建住宅的管理
（一）区政府（经济功能区管委会）负责组织编制新农村建设规划，并加强规划监督，保障规划的贯彻实施，引导农民合法表达住宅规划建设的意愿。
各镇政府（街道办事处）具体负责本村详细规划的组织实施，共同参与村镇规划管理，通过村规民约等有效措施，规范农民的建设行为，引导农民严格按规划和批准的图纸实施建设。
（二）村自留用地依法统一规划、按程序审批、统一配套建设。农民新建住宅必须在农村留用地或旧村场用地内按规划实施建设。引导农民住宅用地逐步按规划向小城镇和中心村集中，按照新农村的建设规划要求，统一建设农民新村。
（三）由于城市化的快速发展，各村新农村住宅建设应因地制宜，采取单家独户或联壁式的建房形式与多、高层公寓式住宅形式相结合的建设形式。旧村场的改建应实行统一规划，有条件的，统一按多、高层公寓式住宅形式建设。
（四）为统筹兼顾农村宅基地的规划、建设和管理，在符合消防及城市规划的前提下，集中采用单家独户或联壁式布局的农村住宅，应以规定的基底面积标准及国土部门批准的宗地为依据，统一按每户不高于五层且总建筑面积不超过400平方米的标准进行建设，每户农民在自有宅基地的规划限制层数内申报建筑面积。
经批准后，每户严格按照规定的基底面积建设，在规定的报建标准以内及10%的合理误差范围内的建筑面积，不计收地价；超出规定的报建标准及10%的合理误差范围外的建筑面积，按现行属地住宅基准地价收取地价。
为推动新农村建设和鼓励村集体共同参与村镇规划管理，政府原则上将农民缴纳的上述费用返还给村集体，专项用于新农村建设的基础设施投入和村容村貌整治。
（五）为加快新农村建设步伐，建设生态文明新特区，鼓励村集体对旧村场进行改建，集中建设高层农民公寓式住宅，以分配给本村农民作为住宅。
高层农民公寓式住宅由村集体统一申请报建确权，并为每户申办房地产权证。
因建设高层农民公寓式住宅而节约的土地，由村集体经济组织统一建设和经营管理，经营收益主要分配给参与公寓式住宅分配的农民。已分配公寓式住宅的农户，不再分配宅基地。
（六）宅基地的取得和报建程序：
各村须编制宅基地规划，核实划定宅基地。一户只能拥有一处宅基地。
按新农村建设规划，具有本村户口和具备宅基地申领条件的农民以户为单位，向所在村委会提交书面用地申请，由村委会（集体经济组织）召开村民会议或村民代表会议，经三分之二以上成员或者三分之二以上代表同意后，由所在村委会（集体经济组织）加具意见，经镇政府（街道办事处）审核后，向所在地国土分局（国土所）提出申请。经所在地国土分局（国土所）审核同意后，再向所在地规划分局提出规划报建，待取得《乡村建设规划许可证》后，向所在地国土分局（国土所）申请办理用地手续，取得《建设用地批准书》。住宅建成后，由所在地规划分局进行规划验收，所在地国土分局（国土所）审核同意后给予确权办证。
已出卖、出租住房或宅基地的，不得再申请宅基地。
（七）加强农民宅基地建房工程质量和安全管理。市建设行政主管部门应依照相关规定制定农民宅基地施工建设的管理措施，切实加强政府职能部门对工程建设的指导、服务和监督，进一步规范各相关建设主体的行为，保障工程质量和安全。
（八）城管执法部门负责加强日常巡查，对未经批准擅自建设的行为以及其他部门通报或个人举报的擅自改变经批准的图纸进行改建、加建的行为，应及时予以查处纠正。
（九）按照属地管理的原则，各区、经济功能区要将农村规划建设的落实情况和农村违法建筑的管理工作纳入对镇政府（街道办事处）的年度工作考核范畴，制定相应的奖励和处罚措施，确保新农村规划建设管理的顺利实施。
（十）鼓励农民积极参与农村规划建设的监督管理，建立举报有奖的监督机制，对举报违法建筑的予以奖励，经费从政府对违法建筑的罚款费用中以专项经费的形式安排。具体奖励办法由各区、经济功能区制定实施。
二、已建成但尚未报建确权的农民宅基地住宅的处理
（一）在本意见施行之前已建成但未报建确权的农民宅基地住宅，符合以下全部条件的，经土地确权后直接办理权属登记手续：
1.建设的农民住宅用地未纳入旧村改造或旧村整体搬迁规划，在农民所属村集体建设用地范围内。
2.（1）本村农民用地基底面积符合珠国土字〔1994〕169号文（或用地基底超出原规定，但经本村村民会议三分之二以上成员或代表表决同意给予确权，并由村委会加具意见的），建筑面积超出报建指标50%以内（含本数）的部分，超面积部分按15元/平方米罚款并按《补交地价标准》（见附件）补交地价；所建住宅不超过五层，建筑面积超出报建指标50%以上的部分，由市城管执法部门按现行规定予以罚款后，按现行属地住宅功能基准地价标准补交地价后由国土部门予以确权登记。所建住宅超过五层的，超出五层的建筑部分，由市城管执法部门按现行规定处以罚款后，可作为临时建筑保留，但不予确权登记，今后如城市建设需拆除的，不予补偿。对一户违法占有一处以上宅基地的，地上建筑依法予以拆除并收回宅基地。
拆旧建新的，在扣除原拆旧面积后参照上款执行。
（2）本村世居居民、本村非征地农民或本村侨民在本村建房，未办理合法手续的，经审核处罚后可补办手续，每宗地可补办报建建筑面积最高不超过240平方米。以宗地为标准在建筑面积160平方米/户（一宗地为一户）以内的部分，每平方米建筑面积罚款15元，按珠府〔2003〕57号文规定的属地住宅功能基准地价标准的57%补交地价后予以确权登记，超出部分在80平方米以内的，每平方米建筑面积罚款15元，按珠府〔2003〕57号文规定的属地住宅功能基准地价标准补交地价后予以确权登记。建筑面积超过240平方米的，超出240平方米的建筑部分，由市城管执法部门按现行规定处以罚款后，可作为临时建筑保留，但不予确权登记，今后如城市建设需拆除的，不予补偿。
世居居民、本村非征地农民身份由所在镇政府（街道办事处）确认，报所在区政府审定。本村侨民身份由侨务部门确认。
3.有房屋建筑面积测量成果书。
4.提供质检部门出具的房屋质量安全鉴定书。
5.镇政府（街道办事处）同意补办确权证明。
6.依据处罚决定向市城管执法部门缴纳了罚款。
各镇政府（街道办事处）组织镇城建办、国土所、规划所、村委会成立工作组，在本意见印发之日起30日内，完成对本辖区内已建成但未报建确权的农民住宅的登记造册工作，并监督农民在此期间不得违法抢建，违者一律不予登记造册。
补办有关确权登记手续的工作由各区政府、经济功能区管委会牵头，市规划、国土、建设、城管执法、消防、房地产登记等部门派人员参与，组成专门的工作机构负责落实。由该工作机构根据本意见的规定，对有关农民住宅进行甄别、认定，出具审核确认意见，相关政府职能部门据此办理有关手续。未经报建确权但已建成住宅的农民，应在本意见施行之日起90日内携带有关资料主动前往各区（经济功能区）的专门工作机构申报补办确权登记手续。
（二）其他处理方式：
1.对本意见施行之前已建成的违法违章建筑，符合补办有关确权登记手续条件的，可以补办确权登记手续。但在本意见施行之日起90日内拒不申办或收到罚款通知书后拒不缴纳罚款、地价的，采取如下方式处理：
（1）对整栋建筑不予补办手续，停止供水、供电。
（2）政府有关职能部门不予办理出租登记等有关手续。
（3）用于经营性用途的，工商部门不予办理营业执照，税务部门不予办理税务登记手续。
2.对整栋不能满足补办确权手续要求的，依法予以拆除。
三、其他
（一）香洲城区内已纳入旧村改建范围并已确定开发商和已开工的村仍执行原旧村改建政策，不适用本意见的相关规定。其他村申请进行旧村整体改造，经市政府批准同意的，依照旧村改造政策执行，不执行本意见的相关规定。
（二）在本意见施行之后的新建违法违章建筑，由有关执法部门依法予以拆除。
（三）为有效贯彻实施本意见，各级政府（经济功能区管委会）应加大规划编制力度，各职能部门各负其责，加强组织管理，加大执法检查，推进我市新农村建设规划。
（四）本意见自2009年2月1日起施行。过去市政府有关规定与本意见有冲突的，依据本意见执行。
附件：补交地价标准
珠海市人民政府
二〇〇八年十二月三十一日
二〇〇八年十二月三十一日
附件
补交地价标准
辖区 | 地类 | 地区分布 | 补交地价标准 （元/平方米建筑面积） |
香洲区 | 一类 | 拱北，吉大，香洲，湾仔，马骝洲及横琴岛横琴大桥以东，十字门，中心沟东堤以东，桂山岛 | 315 |
二类 | 前山，南屏，鸡公山至珍珠乐园，淇澳岛，横琴岛横琴大桥以西，中心沟内解放村，红旗村，新旧村，万山群岛中除桂山岛以外的其他岛屿 | 290 （淇澳岛内按260元计价） | |
三类 | 珍珠乐园至金鼎，南屏中学至珠海大桥，洪湾南连屏西，横琴岛除一、二类以外的地区 | 200 | |
金湾区斗门区 | 一类 | 各镇所在地 | 200 |
二类 | 除一类地区外的其它地区 | 160 |
