深圳市住宅局关于重新发布《深圳市物业管理
　　　　　　　　　资质证书管理规定》等11件规范性文件的决定
　　　　　　　　　 （2002年12月25日　深住[2002]38号）

　　根据深圳市人民政府办公厅《关于组织修订和重新发布市政府及各工作部门规范性文件的通知》(深府办[2001]98号)的要求，我局对我局及市物业管理委员会和原市房管局2001年12月31日以前制定的规范性文件进行了全面清理，对需要继续执行的规范性文件作了必要的技术性修改。现决定将《深圳市物业管理资质证书管理规定》等11件规范性文件重新发布。我局及市物业管理委员会和原市房管局2001年12月31日以前制定的规范性文件本次未重新发布的，今后不再执行。
　　　　　　　　　　 深圳市住宅局关于印发《深圳市物业
　　　　　　　　　　　 管理资质证书管理规定》的通知
　　　　　　　　　　（1996年10月24日　深住[1996]110号）
各区住宅(建设)局、各物业管理单位：
　　为规范物业管理的行业行为，促进物业管理的健康发展，根据国家、省、市物业管理法规规定，现将《深圳市物业管理资质证书管理规定》印发给你们，请遵照执行。
　　　　　　　　　　　　 深圳市物业管理资质证书管理规定
　　为加强我市物业管理的行业管理，规范物业管理的行业行为，提高物业管理服务水平，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及《＜深圳经济特区住宅区物业管理条例＞实施细则》和有关法规规章，决定对全市从事物业管理业务的单位实行资质等级管理，按等级标准核发物业管理资质证书(以下简称资质证书)，具体规定如下：
　　一、资质证书的性质和作用。
　　(一)资质证书是从事物业管理业务的资格凭证，凡在深圳市辖区范围内从事物业管理业务的单位，必须取得资质证书，方能从事物业管理；
　　(二)资质证书分为一级、二级、三级3种。注1（注1：此项原文为：(二)资质证书分为甲级、乙级、丙级3种。持有甲级资质证书的单位，可以管理各类楼宇物业并按甲级标准收取管理服务费；持有乙级资质证书的单位，可以管理30层以下的各类楼宇物业并按乙级标准收取管理服务费；持有丙级资质证书的单位，可以管理9、层以下的楼宇物业(涉外住宅区、别墅小区除外)并按丙级标准收取管理服务费。) 　　二、资质证书的等级标准。
　　(一)申报一级资质证书的单位须同时具备下列条件：
　　1．具备法人资格：
　　2．注册资金300万元以上；
　　3．单位法人代表和分管物业管理的负责人具有中级以上技术职称或大专以上文化程度：
　　4．单位部门负责人(含下属管理处主任，下同)90％以上具有中级以上技术职称或大专以上文化程度，在册管修人员90％以上持有本专业上岗证书：各管理项目技术人员齐备；
　　5．所管理物业的30％(以市住宅局认定的物业管理区域和个数为准，下同)以上获省级以上综合管理荣誉称号，或50％以上获市级以上综合管理荣誉称号，或60％以上获区级以上综合管理荣誉称号(以上荣誉称号须在申报之日起前3年内获得方为有效，下同)；
　　6．所管理物业的建筑面积60万平方米以上，其中高层楼宇(10层以上，下同)20万平方米以上，或超高层楼宇(30层以上，下同)1栋以上；
　　7．内部管理机构及各项制度规范齐全并有效运作；
　　8．有较强的现代化管理手段(包括：交通工具、计算机系统、通讯手段、治安装备、维修养护工具或器材等，下同)；
　　9．具有良好的环境效益、社会效益和经济效益。
　　(二)申报二级资质证书的单位须同时具备下列条件：
　　1．具备法人资格；
　　2．注册资金150万元以上：
　　3．单位法人代表或分管物业管理的负责人具有中级以上技术职称或大专以上文化程度；
　　4．单位部门负责人70％以上具有中级以上技术职称或大专以上文化程度，在册管修人员70％以上持有本专业上岗证书，各管理项目技术人员齐备：
　　5．所管理物业的20％以上获省级以上综合管理荣誉称号，或40％以上获市级以上综合管理荣誉称号，或50％以上获区级以上综合管理荣誉称号；
　　6．所管理物业的建筑面积：多层楼宇(9层以下)在30万平方米以上，或高层楼宇10万平方米以上(可按此比例互相折算)：
　　7．内部管理机构及各项制度规范齐全并有效运作；
　　8．有较强的现代化管理手段。
　　(三)申报三级资质证书的单位须同时具备下列条件：
　　1．具备法人资格；
　　2．注册资金50万元以上；
　　3．单位法人代表或分管物业管理的负责人具有中级以上技术职称或大专以上文化程度；
　　4．单位部门负责人50％以上具有初级以上技术职称或中专以上文化程度；在册管修人员不得少于6人，且50％以上持有本专业上岗证书；各管理项目技术人员齐备，其中工民建专业的工程师不得少于1人；
　　5．内部管理机构及各项制度规范齐全并有效运作。 　　三、资质证书的申报程序。
　　(一)申请单位按要求填写《深圳市物业管理资质证书申请登记表》并提供相关资料，送至单位注册地址所在地区住宅局(建设局，下同)签署意见；
　　(二)区住宅局接受申请后须在15个工作日内初审完毕；注2（注2：此项原文为：2、区住宅局接受申请后须在15个工作日内初审完毕，并将初审意见和申报资料返还申请单位。)
　　(三)区住宅局初审完毕后将初审意见和申报材料报市住宅局，市住宅局应在30个工作日内核准颁发资质证书。不予批准的，给予书面答复；逾期不核准或不答复的，视为同意申请：注3（注3：此项原文为：3、申请单位持初审意见和申报资料到市住宅局进行申报，市住宅局应在30个工作日内核准颁发资质证书。不予批准的，给予书面答复；逾期不核准或不答复的，视为同意申请。)
　　(四)申请单位应保证申报资料的完整性和真实性，并配合市、区住宅局实地考核；凡资料不齐全的不接受申请；故意弄虚作假的，一经查实，2年内不许重新申请，已颁发的资质证书收回作废。 　　四、资质证书的管理。
　　(一)凡目前在全市范围内从事各类物业管理业务(含住宅小区或组团、写字楼、商住楼、工业区、仓储区、商业楼宇及其他各类建筑物的管理)的单位，应在本规定施行之日起2个月内申请资质证书；今后新成立的物业管理单位，应在成立之日起1个月内申请三级资质证书。逾期不申请或没有相应等级资质证书的，视为非法管理，由市、区住宅局按规定处罚；物业业主或住(用)户可以拒绝管理，拒交管理费：
　　(二)本规定施行之日前成立的物业管理单位，如未能取得与目前所管理的物业相应等级的资质证书，给予2年的整改提高期限；本规定施行之日后开发建设单位按规定对新建物业进行前期管理所成立的三级物业管理单位，如管理一、二级物业，给予一年的整改提高期限，但上述单位不得收取超出资质证书等级的管理服务费或降低管理标准。逾期仍不合格者，所管理的物业由委托方或业主委员会按有关规定重新选聘符合资质条件的物业管理单位，选聘时间不得超过半年；注4（注4：此项原文为：(二)本规定施行之日前成立的物业管理单位，如未能取得与目前所管理的物业相应等级的资质证书，给予两年的整改提高期限；本规定施行之日后开始建设单位按规定对新建物业进行前期管理所成立的丙级物业管理单位，如管理甲、乙级物业，给予一年的整改提高期限，但上述单位不得收取超出资质证书等级的管理服务费或降低管理标准。逾期仍不合格者，所管理的物业由委托方或业主管理委员会按有关规定重新选聘符合资质条件的物业管理单位，选聘时间不得超过半年。)
　　(三)年审制度
　　1．资质证书有效期限为3年，每年4月份年审核准一次；
　　2．由持证单位填写《深圳市物业管理资质证书年审核准申请登记表》及提供相关资料，报所在区住宅局签署初审意见后，由区住宅局送至市住宅局审查，加盖《年审合格章》后生效；注5（注5：此项原文为：2、山持证单位填写《深圳市物业管理资质证书年审核准申请登记表》及提供相关资料，报所在区住宅局签署初审意见后，送至市住宅局审查，加盖《年审合格章》后生效。)
　　3．年审合格的标准：
　　(1)持有资质证书的单位符合本规定所列各级证书的等级条件；
　　(2)持有一、二、三三级资质证书的单位的年有效投诉率分别在2‰、5‰、8‰以下。有效投诉是指业主或住(用)户对物业管理单位在管理服务、收费、经费管理、维修养护等方面失职、违纪、违法等行为的投诉，并经市、区住宅局查实登记的。投诉率计算依据以住宅套数为基数：非住宅房屋每100平方米折为一套，100平方米以下的每份房地产证书为l套：
　　(3)持有一、二、三三级资质证书的单位每年收到由区住宅局签发的《物业管理整改(一般)通知书》分别不超过2次、4次、6次：收到由市住宅局签发的《物业管理整改(严重)通知书》不超过1次、2次、3次：
　　(4)经市、区住宅局依照国家、省、市物业管理标准对各单位所管理物业的检查或抽查合格。
　　4．年审不合格的单位，可以在收到书面通知后3个月内重新申请年审一次，仍不合格的，终止持证期限，给予降级或注销资质证书的处理；
　　5．(此项废止)注6（注6：此项原文为：5、未经年审的资质证书，视为自动注销。)
　　(四)持证单位发生合并、分立的，应重新办理申请资质证书手续；因破产或其他原因终止业务时，应向审批机关申办注销资质证书；
　　(五)申请变更资质证书等级的，应每年年审时重新填报资质证书审报资料。 　　五、本规定山市住宅局负责解释。 　　六、本规定中的数据标准均包括本数。 　　七、本规定自发布之日起施行。
　　　　　　　　　深圳市住宅局关于住宅区(大厦、工业区)
　　　　　　　　　　　　管理处主任任职条件的通知
　　　　　　　　　（1996年11月25日　深住[1996]120号）
各物业管理单位：
　　为加强对各住宅区(大厦、工业区)的物业管理工作，推动全市物业管理水平上新台阶，根据《(深圳经济特区住宅区物业管理条例)实施细则》的有关规定，经研究，决定对各住宅区(大厦、工业区)管理处主任的任职条件作如下规定： 　　一、管理处主任的任职应具备的基本条件：
　　(一)工作积极、热情，责任心强，能立足本职岗位，有敬业爱业精神；
　　(二)有较强的管理、组织和协调能力，工作经验丰富；
　　(三)具有中级以上技术职称或大专以上文化程度；
　　(四)持有物业管理上岗证书；
　　(五)公正廉洁、奉公守法。 　　二、有下情形之一者不得担任管理处主任：
　　(一)因工作失误或管理不善给住户造成较大经济损失或生活严重不便的；
　　(二)因工作失误或管理不善给主管单位造成较大经济损失的；
　　(三)因主观原因连续2年没有完成主管单位制订的管理目标和经济指标的；
　　(四)滥用职权、侵犯住户利益、故意刁难住户、乱收费、乱罚款情节严重的；
　　(五)利用职权为自己和他人谋取私利的；
　　(六)不服从市、区物业管理主管部门决定和命令经教育拒不改正的；
　　(七)被纪检、监察、司法部门认定有违纪、违法和犯罪行为的；
　　(八)个人年终考核不称职的；
　　(九)在主管部门组织的业务考核中连续两年不合格的；
　　(十)因身体或精神上的疾病以致丧失履行职责能力的；
　　(十一)其他不适宜担任管理处主任的情况。
　　请各单位认真遵照执行，切实做好管理处主任的选拔任免工作。
　　　　　　　　　 深圳市住宅局关于印发《物业管理合同》及
　　　　　　　　　　 《业主公约》示范文本和《深圳市业主
　　　　　　　　　　　　　 委员会规则》的通知注1
　　　　　　　 （注1：此标题中的“深圳市业主委员会”原名称为
　　　　　 “深圳市业主管理委员会”，文中所有的“业主管理委员会”
　　　　　均改为“业主委员会”，“管委会”均改为“业委会”(下同)。)
　　　　　　　　　　 （1996年11月27日　深住[1996]122号）
各区住宅(建设)局，各开发建设单位、物业管理单位、业主委员会：
　　为保护和促进物业管理行业发展，实行规范化运作，维护物业管理各方的合法权益，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《＜深圳经济特区住宅区物业管理条例＞实施细则》及有关法规规章，现印发《物业管理合同》及《业主公约》示范文本和《深圳市业主委员会规则》，并将有关事项通知如下： 　　一、各单位在签订物业(委托)管理合同、业主公约和成立业主委员会时，应当使用示范文本，执行《深圳市业主委员会规则》，并对已经签订或使用的文本按上述文件进行修订补充。 　　二、各单位应在签订或修订补充上述文本前将文本报送各区住宅(建设)局核准，并书面说明修订补充的条款及理由，在签订或修订补充后15日内将文本送各区局备案。 　　三、各区局应加强对使用示范文本和业主委员会工作的监督、指导、管理，保障物业的安全使用与维护。 　　四、请各单位将使用示范文本和贯彻《深圳市业主委员会规则》的有关情况、问题及时报告我局。
　　　　　　　　　　　　　 物业管理合同(示范文本)
本合同双方当事人
　　委托方(以下简称甲方)：______________________业主委员会／房地产开发公司
　　受委托方(以下简称乙方)：_______________________物业管理公司
　　根据《中华人民共和国经济合同法》、《城市新建住宅小区管理办法》(建设部第33号令)、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及《＜深圳经济特区住宅区物业管理条例＞实施细则》等国家、地方有关法律、法规和规章，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对_______________(物业名称)实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。 　　第一条　物业基本情况
　　座落位置：___________市________区__________路(街道)________号；
　　占地面积：___________平方米；
　　建筑面积：__________平方米；其中住宅___________平方米；
　　物业类型：___________(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他／低层、高层、超高层或混合)。 　　第二条　委托管理事项
　　(一)房屋建筑本体共用部位(外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等)的维修、养护和管理；注2（注2：此项原文为：(一)房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、……)的维修、养护和管理。)
　　(二)房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务；
　　(三)本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等)的维修、养护和管理；注3（注3：此项原文为：(三)本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、……)的维修、养护和管理。)
　　(四)本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点等)的维修、养护和管理；
　　(五)公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运；
　　(六)车辆行驶及停泊；
　　(七)配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)；
　　(八)社区文化娱乐活动；
　　(九)物业及物业管理档案、资料；
　　(十)法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。 　　第三条　合同期限
　　本合同期限为_________年。自_________年________月________日起至_______年_____月_____日止。 　　第四条　甲方的权利和义务
　　(一)与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告；
　　(二)对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同；
　　(三)委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取催缴催改措施；注4（注4：此项原文为：(三)委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、……等催缴催改措施。)
　　(四)甲方在合同生效之日起_______日内按规定向乙方提供经营性商业用房________平方米，由乙方按每月每平方米_______元标准出租经营，其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用；
　　(五)甲方在合同生效之日起________日内按政府规定向乙方提供管理用房________平方米(其中办公用房________平方米，员工宿舍_______平方米，其它用房_______平方米)，由乙方按下列第_______项使用：
　　1．无偿使用；
　　2．按每月每平方米建筑面积_________元的标准租用。
　　(六)甲方在合同生效之日起_________日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用房资料等)，并在乙方管理期满时予以收回；
　　(七)不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
　　(八)负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷；
　　(九)协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
　　(十)法规政策规定由甲方承担的其他责任。 　　第五条　乙方的权利和义务
　　(一)根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益，获取不当利益；
　　(二)遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务；
　　(三)负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；
　　(四)有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理；
　　(五)有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人；
　　(六)接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督；
　　(七)至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支帐目；
　　(八)对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；
　　(九)建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；
　　(十)开展有效的社区文化活动和便民服务工作；
　　(十一)本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况进行财务审计；注5（注5：此项原文为：(十一)本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。)
　　(十二)不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外)。 　　第六条　管理目标
　　乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”(各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准)，与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺，在本合同生效后_________年达到________的管理标准；_________年内达到________管理标准，并获得政府主管部门颁发的证书。 　　第七条　管理服务费用
　　(一)本物业的管理服务费按下列第______项执行：
　　1．按政府规定的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积______元；
　　2．按双方协商的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积______元；
　　3．由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年(月)每平方米建筑面积______元；支付期限：___________；方式_____________。
　　(二)管理服务费标准的调整按下列第_________项执行：
　　1．按政府规定的标准调整；
　　2．按每年_________％的幅度上调；
　　3．按每年_________％的幅度下调；
　　4．按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整；
　　5．按双方议定的标准调整。
　　(三)乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其它特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督；
　　(四)房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护；
　　(五)本物业的公用设施专用基金共计__________元，由甲方负责在________时间内按法规政策的规定到位，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用；
　　(六)乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_______元，按下列第_______项执行：
　　1．由甲方在本合同生效之日起_______日内向乙方支付；
　　2．由乙方承担；
　　3．在_________费用中支付。
　　(七)因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用，按下列第__________项执行：
　　1．由甲方承担全部空置物业的管理成本费用，即每平方米建筑面积每月__________元；
　　2．由甲方承担上述管理成本费用的____________％。 　　第八条　奖惩措施
　　(一)乙方全面完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行奖励；
　　(二)乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行处罚；
　　(三)合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同。 　　第九条　违约责任
　　(一)如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同；
　　(二)如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同；
　　(三)因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准)；
　　(四)甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。 　　第十条　其它事项
　　(一)双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力；
　　(二)合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满6个月前向对方提出书面意见；
　　(三)本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理；
　　(四)本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交深圳仲裁委员会依法裁决；
　　(五)本合同之附件均为合同有效组成部分；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；
　　本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行；
　　(六)本合同正本连同附件共________页，一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力；
　　(七)本合同自签订之日起生效。
　　甲方签章：　　　　　　　　　 乙方签章：
　　法人代表：____________　　　 法人代表：______________
　　附件(略)
　　　　　　　　　　　业主公约(示范文本)
　　为加强____________(以下简称本物业)的物业管理，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良环境，同意签订本公约，并共同遵守。 　　一、业主的权利、义务
　　业主是指房地产所有权人。
　　(一)权利
　　1．依法享有所拥有物业的各项权利；
　　2．依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利；
　　3．有权按有关规定进行室内装饰装修；
　　4．有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外；
　　5．有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况，建议物业管理公司及时组织修缮；
　　6．有权参加业主大会，并拥有对本物业重大管理决策的表决权；
　　7．有权就物业管理的有关事项向业主委员会、物业管理公司提出质询，并得到答复；
　　8．有权要求业主委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目；
　　9．有权对物业管理工作提出建议、意见或批评；
　　10．有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议；
　　11．有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求业主委员会或物业管理公司强制维修养护，按规定分摊费用。
　　(二)义务
　　1．在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策规定；
　　2．执行和服从业主委员会或业主大会的决议、决定；
　　3．自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好；
　　4．按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用；
　　5．业主如需进行室内装饰装修，必须遵守本物业装饰装修管理规定，并填写申请表，报物业管理公司审查批准后，向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工，完工后由物业管理公司进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等)，押金予以退还，否则视违章情况予以扣除并限期整改；如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的，还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费；如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的，还应承担相应的补偿费用；
　　6．业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护，应支付有关费用；
　　7．明白并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约，并承担连带责任；
　　8．明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另有专门合同规定除外)；
　　9．在本物业范围内，不得有下列行为：
　　(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等；
　　(2)对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；
　　(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所(地)；
　　(4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施；
　　(5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物；
　　(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等；
　　(7)践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品；
　　(8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等；
　　(9)随意停放车辆和鸣喇叭，制造超过规定标准的噪音；
　　(10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为；
　　(11)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。 　　二、业主大会和业主委员会
　　(一)业主大会是由全体业主参加，决定物业管理重大事项，选举和监督业主委员会，保障全体业主物业合法权益的会议；注6（注6：此项原文为：(一)业主大会是由全体业主组成，决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。)
　　业主委员会是业主大会的常设(执行)机构，维护全体业主的物业权益，依法行使各项权利；注7（注7：此款原文为：业主管理委员会是业主大会的常设(执行)机构，经政府部门批准成立后，维护全体业主的物业权益，依法行使各项权利。)
　　业主大会和业主委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。
　　(二)第一次业主大会，在本物业已入住率达到50％以上或自第一个业主入伙之日起满2年的，由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位，按法定程序和形式召集，并选举产生首届业主委员会。注8（注8：此项原文为：(二)第一次业主大会，在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时，由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位，按法定程序和形式召集，并选举产生首届业主管理委员会。)
　　(三)本物业所有享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任；
　　(四)业主应亲自出席业主大会并投票，或委托他人出席和投票，否则视作弃权，并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章；
　　(五)业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式；会议表决采取投票、举手等形式；
　　(六)业主委员会成立后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次。
　　经持有10％以上投票权的业主提议，业主委员会应于接到该项提议后14天内就其提议召开主业大会；
　　业主委员会应于召开业主大会7天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门；
　　(七)业主大会必须有已住用业主中持有50％以上投票权的业主出席才能举行；如经已住用业主中持有50％以上的投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会；
　　(八)业主大会的出席人数达到规定人数时，在会上提出的需经决定的事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过有效；
　　(九)(此项废止)注9（注9：此项原文为：(九)业主投票时，以每套单元式住宅为一票；非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票；一百平方米以下的每份房地产证书一票。)
　　(十)业主大会的决定和业主委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。
　　违反规定的，区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。 　　三、违约责任
　　(一)违反本公约业主义务条款中1、3、4、5、6、7、9、10项规定的，物业管理公司有权处理，并要求限期整改；逾期不整改的，有权强制整改；对本物业公共利益造成损失的，物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金；强制整改措施予以公告，赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准，由物业管理公司与业主委员会议定，业主委员会未成立的，经区物业管理主管部门核准后执行；注10（注10：此项原文为：(一)违反本公约业主义务条款中1、3、4、5、6、7、9、10项规定的物业管理公司有权处理，并要求限期整改；逾期不整改的，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等催改措施；对本物业公共利益造成损失的，物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金；强制整改措施予以公告，赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准，由物业管理公司与业主管理委员会决定，业主管理委员会未成立的，经区物业管理主管部门核准后执行。
　　(二)业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日万分之五的滞纳金。注11（注11：此项原文为：(二)业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金；无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。) 　　四、其他事项
　　(一)本公约由开发建设单位或委托的物业管理单位报区物业管理主管部门审核批准，在办理住用手续时由业主签字，并经15％以上的已住用业主签字后生效；
　　(二)本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换，本公约继续有效：
　　(三)业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充，并提前报区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订；
　　(四)业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷，协商不成的，提请市物业管理主管部门调解，或提交深圳市仲裁委员会仲裁；
　　(五)本公约一式三份，业主、业主委员会、物业管理公司各执一份。
　　本业主所拥有物业：
　　住宅：_________ 栋_________号
　　商业用房：__________栋_________号(店、铺)
　　其他：
　　所在单位：
　　电话：　　(宅)　　(办公室)
　　业主(签章)：
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 年　　月　　日
　　　　　　　　　　　 深圳市业主委员会规则 　　第一条　各区住宅主管部门(以下简称区主管部门)作为各辖区业主委员会(以下简称业委会)的业务主管部门，承担对辖区内各住宅区、工业区、大厦业委会的日常管理、指导、监督、检查与考核工作，协调业委会与物业管理单位的关系，提高业委会的运作水平。 　　第二条　各区主管部门应经常检查考核各业委会的运作情况，定期组织各业委会人员学习物业管理政策法规和业务知识；及时派员出席或主持业主大会或业委会的重要会议；纠正或撤销业主大会或业委会作出的不符合政策法规的决议、决定；对运作管理混乱、严重影响工作或侵害多数业主权益的业委会，应当及时主持改组或重新组织选举。 　　第三条　各业委会应主动向各区主管部门请示汇报工作，重要会议应请市、区主管部门派员出席或主持，定期组织学习，提高人员素质和管理水平。 　　第四条　业委会是代表物业管理区域内全体业主物业权益的群众性监督组织，其在政府主管部门指导和监督下开展工作，其合法权益受国家法律保护，一切活动均应遵守有关政策法规。注12（注12：此条原文为：第四条　管委会是代表物业管理区域内全体业主物业权益的社会团体和物业管理监督组织，其合法权益受国家法律保护，一切活动均应遵守有关社团管理和物业管理法规政策。) 　　第五条　业委会与物业管理单位之间是平等的民事主体关系，其权利义务由委托合同和有关物业管理政策法规确定。 　　第六条　业委会应当建立健全各项工作制度和内部管理制度，并将所订制度报区主管部门备案。 　　第七条　业委会不设专门编制，不设财务，不从事任何具体经营活动，不具体经营管理及维护任何物业及设施设备；业委会人员不领取固定工资；政府福利房、微利房住宅区、大厦的业委会不设专职主任和专职执行秘书，人员津贴标准应低于商品房住宅区、大厦；业委会的办公费用(含人员津贴)由业委会年初提出计划，经与物业管理单位协商后由业主大会通过，一并列入管理费项目，由双方共同公布帐目，接受全体业主的监督和质询。 　　第八条　业委会的办公费用(包括办公费、电话费、人员津贴、水电费、旅差费、会议费、有关活动费用等)，原则上按所管理房屋套数每套每年5-8元的标准使用。 　　第九条　业委会人员专用办公用房从物业管理单位使用的管理用房中划分，按正式委员人数每人平均3-5平方米；较大型会议和业主大会场地可由物业管理单位提供。开发建设单位按《条例》及其实施细则提供的商业用房和管理用房(含业委会专用办公用房)，不得以任何方式转让、抵押，或出租借用给物业管理单位以外的任何单位或个人。业委会与物业管理单位因办公费用和专用办公用房协商不一致的，由区主管部门核定。 　　第十条　计算开发建设单位提供给业委会的管理用房时，非住宅用房按每100平方米建筑面积折为一套。100平方米以下每份房地产证书为一套。 　　第十一条　涉及到小区的管理体制(如综合管理)、公用配套设施产权与管理、收益及广大业主利益的重大事项等，由业委会与管理单位共同出面，向有关方面交涉解决。 　　第十二条　业委会既要代表业主合法物业权益，又要考虑到历史和客观事实，实事求是解决问题，尤其是对一些老住宅区和商业楼宇，业委会与物业管理单位人员之间，应当相互尊重和理解，共同管好物业。 　　第十三条　对业委会成立之前物业管理单位已形成的固定资产，或用管理服务费总收入以外的经费购置的资产，不列入业主共有资产。上述资产用于为业主服务时，其费用和折旧，应列入物业管理支出费用。 　　第十四条　业委会在接管物业时，应当要求开发建设单位和原物业管理单位对辖区内的公用配套设施设备、业主共有资产、管理费结余、公共收益项目等，进行具体详细明确的划分和交割，并签订接管协议；有权要求开发建设单位提供红线图、规划设计文件、施工验收资料等。公用配套设施设备和共有资产、公共收益等一时难以全部划分和交割的，业委会可以先部分接管，并要求有关单位和部门限期划分和交割。 　　第十五条　管理服务费和维修基金应由物业管理单位依据市物业管理主管部门发布的指导标准(包括收费标准和管理标准)和实际管理支出，提出每年的收支预算，交业委会审议后，提交业主大会通过实施，业委会应当督促业主按时交费。业委会如不同意管理公司的收支预算，可请区主管部门核定，也可请审计部门对年终结算报告和帐目进行审计；所发生的费用单独列入管理费帐目并向业主公布。 　　第十六条　尚未实行抄表到户的水、电、气费，业委会有权代表全体业主与有关部门交涉，要求按市政府规定抄表收费到户，取消中间层收费：开发建设单位和物业管理单位应当积极配合，办理向有关部门移交手续。暂不能实行抄表到户的二次供电供水的住宅区、工业区或大厦，业委会应当认真审查水电费实际收支成本，将审查结果向业主公告，并督促业主按实际发生成本交费。审查水电费收支成本时应当注意：线路损耗和设备损耗摊入每吨或每度水电量；人工费、公用部位水电费、设备维修保养费用等摊入管理费成本，不能重复分摊或收取。 　　第十七条　税务、工商等部门依法收取的有关税、费，以及物业管理单位按资质等级收取的利润，应当列入管理费成本，并向全体业主告知。 　　第十八条　业委会公章由执行秘书负责管理，并按公章管理制度使用，涉及重要事项需使用公章时，应由多数委员签字认可；凡违章使用公章，造成经济损失或严重不良影响的，由市、区主管部门严肃查处，并由责任人承担全部经济责任及相关责任。 　　第十九条　业委会委员及执行秘书的停任、任免、撤换、增减，须经业委会会议或市、区主管部门决定，并由下次业主大会确认；业委会的以上决议、决定及其他有关物业管理重大事项的决议、决定，应当及时报送区主管部门备案，并向全体业主和非业主使用人公告；重要会议应当报请市、区主管部门派员出席并指导工作。 　　第二十条　业委会应当教育并督促全体业主及非业主使用人遵守物业管理政策法规，服从管理单位的正当管理，按时交纳管理服务费、房屋本体维修基金等有关费用，及时维护公共物业，对危害公共安全或影响房屋外观的设施设备及现象(如室外空调架、防盗网、外墙锈水渗水、违章装修、违章搭建占用、天面及毗连部位渗漏水等)，应及时督促维修整治或组织强制维修整改。 　　第二十一条　广大业主和物业管理单位有权监督业委会的工作，对业委会及有关人员的违法违规行为，进行劝告和制止，并可上报市、区主管部门查处。 　　第二十二条　业委会委员或执行秘书不遵守物业管理政策法规和业委会章程、决议、制度，经教育拒不改正或造成严重不良影响的，由业委会会议决定或由市、区主管部门责令停任、罢免或撤换，报下次业主大会确认；造成经济损失的还应依法追究其经济赔偿责任。

附件　　　　 深圳市业主委员会章程(示范文本)注13

　　　　　　　　　　（注13：将原文第三章改为附件)

　第一章　总则　

　　第一条　名称与办公地点
　　名称：_________________业主委员会(以下简称本会)
　　办公地点：____________________________ 　　第二条　本会是根据中华人民共和国及本市物业管理政策法规的有关规定，经政府批准成立的代表本区或大厦(以下简称本物业)全体业主合法权益的群众性监督组织，本会的一切合法权益受国家法律保护。本章程所称业主是指房地产所有权人。注14（注14：此条原文为：第二条　本会是根据中华人民共和国及本市物业管理法规政策的有关规定，经政府批准成立的代表本区或大厦(以下简称“本物业”)，全体业主合法权益的社会团体，本会的一切合法权益受国家法律保护。本章程所称业主是指房地产所有权人。) 　　第三条　本会接受市、区物业管理主管部门的管理指导、监督检查与考核，执行《深圳市业主委员会规则》。 　　第四条　业主大会是由全体业主组成，决定本物业重大管理事项，选举和监督业主委员会，保障全体业主合法权益的权力机构。本会是业主大会的执行机构。注15（注15：此条原文为：第四条　业主大会是由全体业主组成，决定本物业重大管理事项的业主自治及物业管理监督组织。本会是业主大会的执行机构。) 　　第五条　本会宗旨：代表本物业全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理服务相结合的体制，保障物业的安全与合理使用，贯彻执行物业管理法规政策，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。 　　第六条　本会不设专门编制、不设财务、不从事除与物业管理公司按规定签订物业管理合同以外的任何具体经营管理活动。
　　　　　　　　　　　第二章　业主委员会的组织及职责
　　第七条　本会由业主大会选举产生。
　　第一届业主委员会由区物业管理主管部门会同开发建设单位或物业管理单位、业主代表组成筹委会，并由筹委会推荐本会侯选人名单，提交第一次业主大会选举产生。未参加筹委会的拥有10％以上投票权的业主，可以推荐1-2名侯选人；10名以上有投票权的业主，可以联名推荐1名候选人。 　　第八条　本会设委员___________名，其中主任一名，副主任_________名，本会主任、副主任在本会的全体委员中选举产生。
　　本会聘任执行秘书一名，负责处理本会日常事务。执行秘书可以不是本会委员。
　　如聘任非本物业业主担任执行秘书的，须由有本市常住户口并有担保能力的公民为其经济担保人。
　　本会主任、执行秘书为专职(或兼职)。 　　第九条　本会权利
　　(一)召集和主持业主大会；
　　(二)采用招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行物业管理，并与其签订物业管理合同；
　　(三)与物业管理单位议定管理服务费、房屋本体维修基金等费用的收取标准及使用办法；
　　(四)与物业管理单位议定年度管理计划，年度费用概预算、决算报告；
　　(五)检查监督物业管理单位的物业管理工作；
　　(六)修订业主公约、本会章程，但须提前报区物业管理主管部门提前核准并经业主大会通过。 　　第十条　本会义务
　　(一)筹备业主大会并向业主大会报告工作；
　　(二)执行业主大会通过的各项决议；
　　(三)贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其它有关法律、政策规定，对住户开展多种形式的宣传教育；
　　(四)保障本物业各项管理目标的实现；
　　(五)执行市、区物业管理主管部门对本物业的管理事项及本会工作提出的指令和要求；
　　(六)本会作出的决定，不得违反法律、法规、政策规定，不得违反业主代表大会的决定，不得损害业主公共利益。 　　第十一条　本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。 　　第十二条　下列人员经本会决定可获得适当津贴：
　　(一)本会主任；
　　(二)本会副主任；
　　(三)本会执行秘书；
　　(四)本会同意的其他人士。

　第三章　业主委员会会议　

　　第十三条　业委会会议至少每3个月召开一次。有三分之一以上委员提议或主任、副主任认为有必要并书面呈述时，可召开特别会议。业委会会议必须有超过半数委员出席；表决事项时，如赞成和反对意见票数相等时，业委会主任或会议主持人在自己已投过的一票普通票外，还可以再投一票决定票。但由市、区物业管理主管部门派员主持业委会会议时，不适用上述规定。 　　第十四条　本会会议的召开，应由召集人提前7天将会议通知及有关材料送达每位委员。委员因事不能参加会议的，可以一次性书面委托代理人参加。 　　第十五条　本会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，应当说明理由，并由副主任主持；如副主任或其他委员缺席，应当向主任书面请假，并可对表决事项提出书面意见，否则视为无故缺席。 　　第十六条　本会召开会议时，可以邀请政府有关部门(街道办事处、居民委员会、公安派出所等)、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表列席会议；当物业有三分之一以上为出租时，必须聘请相当于本会委员三分之一以上人数的承租人代表为聘请委员，并应当通知其列席与承租人利益有关会议。聘请委员、列席人员无表决权。业委会决定事项应充分听取聘请委员和列席人员的意见。 　　第十七条　本会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，每一委员有一票表决权。若表决中出现赞成票与反对票相同时，由主任或会议主持人在投自己已投过的一票外，再投一票决定票(赞成票或反对票)，但此规定不适用于对其本人或直属亲属有利害关系的事项，或由物业管理行政主管部门主持的会议。 　　第十八条　业委会每一次会议都必须由执行秘书或主持人做书面记录，并由主持人签字。有关重要事项会议记录应由全体出席会议的委员(包括聘请委员和列席代表)签字。会议记录应当在每年年初编号造册，年底将原件交区物业主管部门统一存档，业委会可保留复印件。 　　第十九条　正、副主任因故不能亲自主持工作时，其他多数委员可以推选代理主任或由区主管部门指定代理主任。 　　第二十条　本会应经常组织委员学习有关物业管理政策法规，熟悉物业情况，掌握物业管理基本知识。

　第四章　业主委员会委员　

　　第二十一条　本会委员由业主大会在业主中选举产生；人数为单数，最多不超过17人。 　　第二十二条　本会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的成年人士担任。 　　第二十三条　本会委员每届任期3年，可以连选连任。 　　第二十四条　本会委员的停任、任免、增减，由本会会议通过后，提交业主大会投票决定。 　　第二十五条　有下列情形的人士不得担任本会委员，已经担任的须停任，并由下次业主大会确认罢免：
　　(一)个人已宣告破产或担任企业法定代表人期间该企业被宣告破产3年内的；
　　(二)因健康原因丧失履行职责能力的；
　　(三)违反物业管理政策法规或本会章程、决议、社会公德的，情节严重或造成严重后果的；
　　(四)无故缺席会议连续三次以上的；
　　(五)已不是业主的；
　　(六)以书面形式向本会提出辞呈的；
　　(七)被司法部门认定有违法犯罪行为或正在接受调查的；
　　(八)业主大会已将其罢免的：
　　(九)其他不适宜担任本会委员情形的。 　　第二十六条　任何委员停任时，必须在停任后7天内将由其管理、保存的本会的文件、资料、帐簿以及属于本会的所有财物移交给本会。 　　第二十七条　委员的权利和义务：
　　(一)权利
　　1．选举权和被选举权、表决权、监督权；
　　2．对本会的建议和批评权；
　　3．参与本会有关事项的决策；
　　4．参加本会组织的有关活动。
　　(二)义务
　　1．遵守本会章程和物业管理政策法规规定；
　　2．执行本会的决议，努力完成本会的工作；
　　3．积极参加本会组织的会议、活动和公益事业；
　　4．向本会工作提供有关资料和建议。

　第五章　业主委员会日常经费收支与办公用房　

　　第二十八条　本会的经费从物业管理服务费中支出。 　　第二十九条　本会的经费开支包括：业主大会和本会会议之费用、有关人员的津贴、必要的日常办公费用(含电话费、书报费、水电费、差旅费等)；经费开支标准原则为每户每年5-8元，由本会提出预算，与物业管理单位议定后执行。如双方不能议定，则由区物业管理主管部门核定。经费收支帐目由物业管理公司负责管理，每季度向本会汇报，每年度向业主汇报。 　　第三十条　本会的专用办公用房为每名委员3-5平方米，由本会提出使用方案，与物业管理单位议定后执行。如双方不能议定，则由区物业管理主管部门核定。
　　本会按有关规定接受的商业用房、管理用房(含业委会专用办公用房)，均不得以任何形式抵押、转让或出租借用给物业管理单位以外的任何单位与个人。

　第六章　附则　

　　第三十一条　业主大会通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。 　　第三十二条　本会的解散或终止：依照业主大会的决定或市、区物业管理主管部门的决定解散或终止。 　　第三十三条　本章程经业主大会通过后生效。
　　　　　　　　深圳市住宅局关于住宅区物业管理接收
　　　　　　　　　 程序和管理收费有关事项的通知
　　　　　　　　 （1997年3月10日　深住[1997]16号）
各有关单位：
　　为了规范我局住宅区竣工后住宅楼、公寓楼、公建配套房(中小学、幼儿园、综合市场楼等)、商业用房和公用设施、设备及公共场地的管理，规范空置房(未出售、未出租或未使用的房)等的物业管理及其收费行为，维护产权单位(个人)和物业管理单位的合法权益，经研究，特作如下规定： 　　一、房屋接管
　　(一)住宅楼的验收、接管移交程序
　　1．验收程序：为加快住宅交付使用进程，其接管验收可与竣工验收同时进行，但物业管理单位与各业主的移交验收则应陆续逐户进行。为不影响竣工验收，接管验收可先进行初验。竣工验收由我局施工管理处牵头，住房分配处、物业监管处、规划设计处、物业管理单位、地盘监理单位、施工单位参加。接管验收初验由施工管理处牵头(或由其委托地盘监理单位牵头)，物业管理单位、地盘监理单位、施工单位参加。移交验收由物业管理单位牵头、各业主参加；
　　2．接管移交程序：验收通过后，有关单位即可办理接管移交手续。首先是竣工和接管验收通过后，物业管理单位与施工管理处、地盘监理、施工单位办理接管手续 (见附件3)，并从即日按局规定收取管理服务费，负责其后的物业管理。其次是移交验收通过后，物业管理单位与业主逐户办理移交手续，并从业主入住之日起(指《＜深圳经济特区住宅区物业管理条例＞实施细则》规定的入住)收取全额管理服务费。
　　(二)公建配套房、公寓楼、商业用房的验收、接管移交程序
　　1．验收程序：由于该类房产权或使用权集中，其接管移交验收可与竣工验收同时进行。为了不影响竣工验收，接管移交验收可先进行初验。验收由施工管理处牵头，住房分配处、物业监管处、规划设计处、租赁中心、物业管理单位、地盘监理单位、施工单位参加。接管移交验收初验由施工管理处牵头(或由其委托地盘监理单位牵头)，租赁中心、物业管理单位、地盘监理单位、施工单位参加；
　　2．接管移交程序：验收通过后，有关单位即可办理接管移交手续(见附件3)。对于我局产权部分，物业管理单位与施工管理处和地盘监理、施工单位办理接管手续(不含钥匙接管)，同时与住房分配处(住房分配处可委托租赁中心)办理移交手续，并从即日按局规定收取管理服务费，负责其后的物业管理。钥匙由租赁中心直接接管。对于使用权属教育局等部门的中小学、幼儿园，由教育局等使用部门直接与施工管理处和地盘监理、施工单位办理接管手续，接管后院内管理由使用单位自理，物业管理单位不参与，但使用单位必须遵守小区物业管理规定，不得擅自改变原物业的使用功能或搭建违章建筑。 　　二、住宅区公用设施、设备及公共场地接管
　　(一)验收程序：由于住宅区公用设施设备的产权或使用权具有不可分割性，只能归我局或全体业主，权力集中，与公建配套类似，其验收程序同上述公建配套房；注1（注1：此项原文为：(一)验收程序：由于住宅区公用设施设备的产权或使用权具有不可分割性，只能归我局或业主管委会，权力集中，与公建配套类似，其验收程序同上述公建配套房；)
　　(二)接管移交程序：验收通过后，有关单位即可办理接管移交手续。物业管理单位与施工管理处和地盘监理、施工单位办理接管手续(见附件3)，并从即日起负责其后的物业管理。对于我局产权部分，可同时与住房分配处(住房分配处可委托租赁中心)办理移交手续(见附件3)。对全体业主共有产权部分，则在业主委员会成立后再办理移交手续(见附件4)。注2（注2：此句原文为：对业主管委会产权部分，则在其成立后再办理移交手续(见表四)。) 　　三、住宅区整体移交
　　(一)移交验收：由施工管理处牵头，地盘监理单位、物业管理单位、业主委员会参加；
　　(二)办理移交手续：验收通过后，即可办理移交手续(见附件5)。若未成立业主委员会的，由施工管理处与物业管理单位办理移交手续；已成立业主委员会的，由施工管理处与业主委员会办理移交手续。 　　四、资料接管
　　(一)竣工验收后：由监理、施工单位移交全套资料2份给规划设计处(见附件3)；
　　(二)接管验收后：由规划设计处移交全套资料一份给物业管理单位(见附件3)；
　　(三)移交验收后：业主委员会还未成立的，由物业管理单位代为保管资料；业主委员会成立后，由物业管理单位移交全套资料一份给业主委员会(见附件4)。但是，业主委员会必须将资料交物业管理单位使用。 　　五、住宅区入住应具备的基本条件
　　住宅区前期部分移交给物业管理单位后，向住户发放钥匙，应具备如下条件：
　　(一)房屋本体应接通水、电、煤气。即拧开室内水龙头有水，打开电闸有电，煤气管道到户：
　　(二)消防设施须经消防验收合格；
　　(三)住宅区内排水管道能正常使用，排水畅通无阻，并能处理污水；
　　(四)小区内所有道路(包括住户的入户路)必须能通汽车，并没有建筑垃圾和泥土侵占路面；
　　(五)小区内场地应平整、无堆土，对于需分阶段竣工交付使用的在建工程，应采取围栏等隔离措施；
　　(六)住宅区管理处应有固定的办公场所，并举行挂牌和发放钥匙仪式。 　　六、空置房的管理服务收费
　　(一)住宅
　　1．未通过接管验收的空置房：其管理由有关责任单位负责，由于设计原因造成的，由规划设计处代表我局负责；由于施工质量原因造成的，由施工管理处代表我局负责。有关责任单位可委托物业管理单位代管，但需交纳全额管理服务费；
　　2．已通过接管验收的空置房：对于刚通过接管验收，但由于局里原因造成的空置房，局里作为开发单位应从物业管理单位接管之日起交纳空置房管理服务费。凡已领入伙通知书未入住的空置房，水电费管理费由管理单位收取。各屋村每月就有关空置房情况向我局报告，属出租的空房，由租赁中心核准，属出售的空房由住房分配处核准，物业监管处审核，经分管副局长签字后，计财处付款。空置房管理服务费收费标准按以下标准执行：注3（注3：此句原文为；空置房管理服务费收费标准按深住[1996]124号以下标准执行：)第1年按50％缴纳，第2年按75％缴纳，第3年起按全额缴纳。已出售但产权单位(人)超过期限仍未办理入住手续的空置房，由产权单位(人)补交全额管理服务费；
　　3．二次调房：由于分配或销售原因造成的未售出的空置房，由住房分配处代表局里负责落实向物业管理单位交纳全额管理服务费。对于未收回或已售出的空置房，则应由产权单位(人)交纳全额管理服务费。
　　(二)综合市场楼、公寓楼和商业用房
　　1．未通过接管验收的空置房：其管理由有关责任单位负责。其中，由于设计原因造成的，由规划设计处代表局里负责修改完善；由于施工质量原因造成的，由施工管理处代表局里负责妥善处理；
　　2．已通过接管验收的空置房：对于刚通过接管验收，但由于局里原因造成的空置房，局里作为开发单位应从物业管理单位接管之日起交纳空置房管理服务费。各屋村每季度就有关空置房情况向我局报告，属出租的空房，由租赁中心核准，属出售的空房由住房分配处核准，物业监管处审核，经分管副局长签字后，计财处付款。空置房管理服务费收费标准按以下标准执行：注4（注4：此句原文为；空置房管理服务费收费标准按深住[1996]124号以下标准执行：)第1年按50％缴纳，第2年按75％缴纳，第3年按全额缴纳；
　　3．对于已出租、出售仍未使用的和由于二次租、售原因造成的空置房，由产权单位(人)交纳全额管理服务费。 　　七、物业管理单位的看护责任
　　局属小区的物业管理单位收取空置房(特指我局产权的)管理服务费后，应从空置房管理费中留出50％作为设备看护费，承担空置房设备(包括门窗、灯具、水电设施等)的看护责任，发生损毁丢失，应全额赔偿或负责修复、更换。
　　附件：1．房屋及公用设施等验收、移交流程图(略)
　　　　　2．房屋及公用设施等移交内容(略)
　　　　　3．房屋及公用设施等竣工和接管局属产权移交验收交接表(略)
　　　　　4．房屋及公用设施等移交验收交接表(略)
　　　　　5．住宅区整体移交验收表(略)
　　　　　　　　　深圳市住宅局关于印发《深圳市住宅区公用设施
　　　　　　　　　　　　 专用基金管理规定》的通知注1
　　　　　　　　（注1：此原标题为：关于印发《深圳市住宅区公用
　　　　　　 设施专用基金管理试行规定》和《深圳市房屋本体维修基金
　　　　　管理规定》的通知，《深圳市房屋本体维修基金管理规定》废止。)
　　　　　　　　　　 （1997年4月25日　深住[1997]39号）
各有关单位：
　　为贯彻《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及《(深圳经济特区住宅区物业管理条例)实施细则》，我局制定了《深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定》，现印发给你们，请遵照执行，执行中有何问题请及时报我局。注2（注2：此段原文为：为贯彻《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其《实施细则》，现将《深圳市住宅区公用设施专用基金管理试行规定》和《深圳市房屋本体维修基金管理规定》印发给你们，请执行，并将执行情况和有关问题及时报来我局。)
　　　　　　　　　深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定

　第一章　总则　

　　第一条　为加强住宅区公用设施专用基金(以下简称专用基金)管理，合理有效地使用专用基金，保障住宅区公用设施重大维修工程项目资金来源，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(以下简称《条例》)及《{深圳经济特区住宅区物业管理条例)实施细则》(以下简称《细则》)和有关政策法规，制定本规定。 　　第二条　专用基金的所有权属住宅区全体业主；专用基金的主管部门是市住宅主管部门和区住宅管理部门。注3（注3：此条原文为：第二条　专用基金的所有权属住宅区全体业主和业主管理委员会(以下简称管委会)；专用基金的主管部门是市住宅主管部门和区住宅管理部门。(*所有的“业主管理委员会”改为“业主委员会”，“管委会”改为“业委会”，下同))

　第二章　专用基金的性质和用途　

　　第三条　专用基金由开发建设单位在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资2％的比例，一次性向业委会划拨。注4（注4：此条原文为：第三条　专用基金由开发建设单位在住宅区移交时，按住宅区建设总投资百分之二的比例，一次性向管委会划拨。总投资含地价、公用设施配套费、建造成本。)
　　上述投资均以人民币计价。以外币投资的，则按投资拨款当日国家公布的外汇牌价折算成人民币。
　　开发建设单位可将专用基金编入工程预算列入开发成本。 　　第四条　专用基金用于购买管理用房、垫支购买部分商业用房和住宅区公用设施的重大维修工程(含改造，下同)项目。
　　重大维修工程项目的范围包括：
　　区内道路(市政道路除外)、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、地下排水管等；文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房(棚)。
　　第二款所列设施不包括产权不属于全体业主共有的物业。 　　第五条　重大维修养护项目的标准：
　　(一)区内道路路面、路基严重损坏，造成无法通行的；
　　(二)路灯线路需要改造或重新敷设的；
　　(三)沟、渠、池、井壁(面)出现严重断裂或破损的；
　　(四)园林绿化地树木、草皮及雕塑、小品等设施需重新造植或更新改造的；
　　(五)文化娱乐体育场所需改造、改建或因房屋的基础倾斜造成裂缝或因结构等原因造成柱、梁、板墙、裂缝或严重损坏的；
　　(六)停车场、连廊、自行车房(棚)需更新、改造、改建的；
　　(七)地下排水管网大修、更新、改造等；
　　上述范围以外的重大维修工程项目由市住宅主管部门确定。 　　第六条　高层住宅区专用基金30％用于本体外公用设施；另70％用于本体共用设施的重大维修工程项目。
　　多层住宅区内单体高层房屋的专用基金依上述规定按比例划分。

　第三章　专用基金的收取　

　　第七条　开发建设单位应在业委会成立之日起2个月内，按《条例》规定向业主业委会划拨住宅区公用设施专用基金。
　　本办法公布以后建成的住宅区，开发建设单位应在竣工验收前将专用基金直接划拨区住宅管理部门，由区住宅管理部门向建设主管部门出具专用基金收款证明后，建设主管部门进行验收。 　　第八条　开发建设单位在向业委会划拨专用基金时，按规定扣除购买管理用房款和垫支购买商业用房款，其余资金应按本办法规定时间一次性直接汇往区住宅管理部门设立的专用基金帐户。 　　第九条　开发建设单位提供的商业用房从出租的第一年起，每年应将经费收入的30％用于回收垫支购房的专用基金，并由物业管理公司每3个月向区住宅管理部门结算移交一次，划入专用基金专用帐户，直至全部回收完毕。
　　专用基金不属于业委会或物业管理公司的经营收入。

　第四章　专用基金的使用与管理　

　　第十条　专用基金由物业管理公司根据业委会的决定使用。
　　业委会和物业管理公司不得以任何理由和形式，将专用基金用于《条例》及《细则》规定以外的用途。 　　第十一条　专用基金的支出，除用于垫支购买商业用房款项并按本办法第九条规定限期回收外，用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时，只能使用基金的增值部分，如增值部分不足，从管理费积累中垫支或由业主分摊。 　　第十二条　物业管理公司根据本办法规定需要使用专用基金时，应向业委会提供以下材料：
　　(一)法定代表人签字盖章的使用申请；
　　(二)该项目有关图纸、预算资料；
　　(三)施工承接单位或人员的资质资料。 　　第十三条　业委会应在接到物业管理公司使用申请后14日内召集业主大会审议。同意使用的，向区住宅管理部门报送有业委会主任、物业管理公司法定代表人共同签字的《住宅区公用设施专用基金使用申请表》。
　　区住宅管理部门应在接到申请表后14日内完成审批并将款项划拨到物业管理公司帐户。业主大会不同意物业管理公司使用申请的，业委会应将不同意意见书面通知物业管理公司。 　　第十四条　业主大会不同意使用专用基金，物业管理公司认为有充足理由或该项目实施与否涉及国家或地方城市管理、房屋管理、园林绿化管理等有关规定的，可向市住宅主管部门提出复议，经市住宅主管部门审议同意的，业委会必须执行。注5（注5：此句原文为：经市住宅主管部门审议，经审议同意其中请的，管委会必须执行。)
　　业委会拒不执行的，由区住宅管理部门将该项目专用基金直接划拨给物业管理公司使用并通知业委会。业委会可在划拨前召集业主大会并根据业主大会决议对市住宅主管部门的决议提请行政复议。 　　第十五条　业委会有权监督使用专用基金的重大维修工程项目的施工质量，并按工程要求进行验收。如出现材料浪费、返工等原因造成资金不足，业委会不再追加专用基金，由物业管理公司或施工单位承担责任。 　　第十六条　专用基金由区住宅管理部门设立专门帐户管理。
　　区住宅管理部门不得擅自动用专用基金，对业委会正常使用专用基金不得干涉，应严格按使用审批程序审查无误后方可支出。
　　区住宅管理部门可将暂不需要支出的专用基金以保值储蓄方式存入银行，储蓄的期限和所余数额应保障专用基金的日常开支。 　　第十七条　专用基金的收支帐目，由业委会、物业管理公司每3个月张榜公布一次。
　　区住宅管理部门对代管的专用基金收支帐目，应每年向市住宅主管部门备案一次。 　　第十八条　住宅区业主、承租人和其他非业主使用人，对专用基金的收支帐目可以提出质询，业委会和物业管理公司应在收到质询后7日内予以答复；也可以直接向区住宅管理部门、市住宅主管部门投诉，区住宅管理部门和市住宅主管部门应在收到投诉后20日内处理。

　第五章　法律责任　

　　第十九条　开发建设单位、业主委员会、物业管理公司违反本规定的，由市、区主管部门根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及《＜深圳经济特区住宅区物业管理条例＞实施细则》规定的条款处罚。注6（注6：此条原文为：第十九条　区住宅管理部门有下列行为之一的，市住宅主管部门可责令限期改正，造成损失的，责令赔偿并追究主管人员和责任人员行政责任：
　　1、擅自动用专用基金挪作它用；
　　2、末按审批程序和要求支付专用基金。) 　　第二十条　(此条废止)注7（注7：此条原文为：第二十条　开发建设单位未按本办法第八条规定执行的，市住宅主管部门应当责令其限期履行。在规定的时间内仍不履行的，市住宅主管部门可申请人民法院强制执行，并有权要求开发建设单位按每日3‰支付延期付款滞纳金。) 　　第二十一条　(此条废止)注8（注8：此条原文为：第二十一条　物业管理公司有下列行为之一的，管委会有权予以制止并要求其限期改正，逾期不改正的，管委会可以终止委托管理合同：市住宅主管部门可对其分别给予警告、责令限期改正、吊销《物业管理资质证书》或降级；造成业主损失的，还应承担赔偿责任：
　　1、将专用基金用于《条例》、《细则》及本规定所列项目以外的用途：
　　2、未按规定期限公布专用基金收支帐目。) 　　第二十二条　(此条废止)注9（注9：此条原文为：第二十二条　业委会违反规定第十七条第一款、第十条第二款规定，市住宅主管部门可责令其限期改正，造成损失的，有关责任人员应负赔偿责任。)

　第六章　附则　

　　第二十三条　本规定由市住宅主管部门负责解释。 　　第二十四条　本规定自公布之日起执行。
　　　　　　　　　深圳市住宅局关于市直机关事业单位职工调房
　　　　　　　　　　调出的单位自管房收归我局管理的通知
　　　　　　　　　　 （1998年4月28日　深住[1998]51号）
市直各有关单位：
　　根据1998年市长工作会议纪要(34)第一条：“凡购买了本单位(市住宅局分房单位)自有房的调房者，其单位房要收归市住宅局”的规定。经研究，现就上述调房者选房前后如何办理移交手续等若干问题通知如下： 　　一、调房者在参加选房前，须将本人原购房时市房改办批准的住房清单、购房合同、付清房款证明、实交房款收据或房地产证原件、夫妻双方身份证复印件送我局住房分配处审核，并如实填写《党政机关事业单位自管房移交清单》表(盖章)。 　　二、调房者在选房后，应当场将全部购房合同、付清房款证明、实交房款收据或房地产证原件交我局售房中心，并办理退房手续，然后才能办理新房的购房手续。弃权选房的，不用缴交上述房产资料，单位房也不用移交。 　　三、调房者原实交房款由我局如数退还本人，退款金额仅用于冲抵购新房的房款，不予兑现。 　　四、原已将购买的住房退给原产权单位改为租房的调房者，选房时不须再办理退房手续，但须在选房前如实填写《党政机关事业单位自管房移交清单》表，并经产权单位盖章后送我局住房分配处审核。房产移交时，由我局按原退房时的购房款支付给原产权单位。 　　五、调房者退出的单位房，若该房位于公共住宅区内(如红荔村、黄木岗村、福滨村等)，一律提供给其他分、调房者挑选，若住房位于单位自管范围内，可定向由本单位分、调房者挑选。 　　六、收归我局的自管房，由我局负责管理、分配和出售注(注：收归我局的自管房在出售前应根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，先办理单位之间的产权转移手续后再出售。)，新购房者凭我局的购房合同、付清房款证明、深圳市住房基金售房收据及有关资料到房地产登记机关办理地产登记。
　　详细的房产资料由我局负责填报房产移交表送市、区规划国土部门。
　　特此通知。
　　　　　　深圳市物业管理委员会关于成立深圳市物业管理委员会
　　　　　　 招投标办公室暨加强物业管理招投标管理工作的通知
　　　　　　　　　 （2000年6月2日　深物委[2000]1号）
各区人民政府、各委员单位、市属各单位：
　　根据市政府常务会议决定和深府办[1998]140号文，设立深圳市物业管理委员会及其办公室(办公室设在市住宅局)，负责监督、检查、指导及协调全市物业管理和老住宅区整治改造方面的工作。为加强物业管理招投标工作，现将有关事项通知如下： 　　一、加强政府物业管理招标工作的管理、监督与协调。在市物业管理委员会下设招投标办公室，其主要职能如下：
　　(一)负责组织政府物业的招投标工作；
　　(二)接受开发商和业主委员会委托组织招标；
　　(三)负责全市物业管理招标的备案登记；
　　(四)受理有关投诉，查处违法招投标行为：
　　(五)设立并管理物业管理招标评标专家库；
　　(六)指导和监督全市物业管理招标工作，协调解决物业管理招投标市场出现的新情况、新问题；
　　(七)与国内兄弟城市同行开展交流；
　　(八)指导、协调、支持物业管理企业开拓市场，扩大管理规模，提高社会效益和经济效益。
　　招投标办公室设在市住宅局物业监管处。
　　各区物业管理委员会应成立相应管理机构，加强领导与管理。 　　二、规范政府物业的物业管理招标工作。今后凡是由市政府财政投资兴建的物业，必须依照国家招投标法和深圳物业管理法规采用公开招标选聘物业管理公司，并报深圳市物业管理委员会招投标办公室牵头组织实施；区政府财政投资的物业招投标工作，由区物业管理委员会招投标办公室牵头组织实施。 　　三、加强物业管理招标管理执法监管。社会物业管理招标项目必须依照法定程序进行公开、公平、公正招投标，同时抄报深圳市物业管理委员会招投标办公室，接受指导和监督，并由市、区主管部门派员参加。评标评委中的物业管理专家应从市招投标办公室的专家库中随机抽选；评委中物业管理专家人数不得低于三分之一注(注　此句原文为：评委中物业管理专家人数不得低于三分之二。)。禁止虚假招标、黑箱招标、低于成本招标、低于资质等级招标，以及利用招标降低服务水平和物业等级等做法。凡违反国家招投标法和物业管理法规的招投标行为，由物业管理行政主管部门依法严肃查处，同时追究招投标单位(含业委会)及负责人的责任。 　　四、加强社会宣传与监督。新闻单位要加强物业管理市场机制方面的宣传指导，正确引导推动市场竞争，鼓励支持社会各界监督物业管理招投标活动。凡刊登物业管理招投标公告及信息，应按有关规定报市物业管理委员会招投标管理办公室审核，经批准后方可发布。
　　有关物业管理招标申报备案程序等事项由市物业管理委员会招投标管理办公室另行发布。
　　　　　　　　　　 深圳市物业管理委员会办公室
　　　　　　　　关于物业管理招投标有关程序规定的通知
　　　　　　　　 （2000年12月12日　深物办[2000]3号）
各有关单位：
　　为加强对物业管理市场秩序的管理，规范物业管理招投标活动，保护招投标活动当事人的合法权益，根据有关法律、法规、规章规定，现将我市物业管理招投标程序方面的有关规定通知如下： 　　一、关于招投标项目范围
　　(一)社会物业管理项目需委托物业管理企业进行管理服务的，应采用招标的方式确定物业管理企业，但符合下列条件之一的除外：
　　1．物业由开发建设单位自用的(即物业全部自用，不出售，不出租，也不向用户收取任何管理费用)；
　　2．在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于5万平方米或高层物业总建筑面积低于2万平方米或多层、高层混合物业总建筑面积低于3万平方米的。
　　前款物业管理区域的范围，由市主管部门会同有关部门划定。
　　(二)市政府财政投资兴建的物业，必须依照国家招投标法和深圳市物业管理法规采用公开招标选聘物业管理公司，并报深圳市物业管理委员会招投标办公室(以下简称市招投标办)牵头组织实施；区政府财政投资的物业招投标工作，由区物业管理委员会招投标办公室(以下简称区招投标办)牵头组织实施。 　　二、关于招投标方式
　　物业管理招投标可以采取公开招标、邀请招标和议标的形式。公开招标在程序方面须符合《中华人民共和国招标投标法》和《深圳经济特区物业管理行业管理办法》(市政府令第74号)的规定，业主委员会招标的应事前经业主大会讨论通过。符合下列条件之一的，经市主管部门批准，可以采用议标方式：
　　(一)物业的使用在保密或安全方面有特别要求的；
　　(二)外国政府、个人、国际金融机构及港澳台同胞赠款建设，并且明确要求采取议标方式的。
　　前款所称议标，是指招标组织者与2家(含2家)以上的物业管理企业就特定物业管理服务的发包条件进行协商，择优选定中标人的招标方式。
　　招标方式一经确定，不得中途变更。 　　三、招标组织者资格
　　开发建设单位须出具开工许可证明材料，并出具业主大会通过的有关公开招标的决议等相关证明材料。 　　四、投标者资格
　　必须是持有相应等级的深圳市物业管理资质证书的物业管理企业。 　　五、社会物业管理项目招投标的程序
　　(一)由招标组织者填写《深圳市社会物业管理项目招投标活动备案登记表》及提供相关资料，报市招投标办核准备案；委托市招投标办组织招标活动的，须另行签订委托书；
　　(二)成立招标机构，由市、区招投标办派员参加；
　　(三)确定招标方式，制作招标文件；
　　(四)采用公开招标方式的，招标公告须报市招投标办审核备案后，提前1个月通过报刊、广播、电视或信息网络等媒介发布：采用邀请招标方式的，向符合资质要求的3家(含3家)以上的物业管理企业发出投标邀请书，同时报市、区招投标办备案；
　　(五)接受投标单位申请；
　　(六)确定投标单位和规定交标日期(最短不得少于20日)；
　　(七)组织评委会评标开标。 　　六、政府物业管理项目招标的程序
　　(一)市政府财政投资兴建的物业管理招投标工作，开发单位向市招投标办申报；区政府财政投资的物业管理招投标工作，开发单位须向区招投标办申报；
　　(二)市或区物业管理委员会招标办公室受理申请后，牵头组织招投标工作；
　　(三)由招标办公室人员、开发单位等相关部门人员组成招标机构；
　　(四)开发单位须配合提供物业规划建设的基本情况资料；
　　(五)制作招标文件；
　　(六)提前1个月在报刊、广播、电视或信息网络等媒介发布招标公告；
　　(七)接受投标申请；
　　(八)确定参加投标单位并规定交标日期(最短不得少于20日)；
　　(九)组织评委会评标开标。 　　七、组织评委会的原则要求
　　(一)评委会人数为7人以上单数；
　　(二)评委会物业管理专家人数不得低于三分之一；注1（注1：此句原文为：评委会物业管理专家人数不得低于三分之二；)
　　(三)物业管理专家须从市招投标办的专家库中于评标开标前一日随机抽选；
　　(四)投标单位的相关人员不得参加评委会。 　　八、评标开标程序
　　(一)评标会由招标机构负责人主持；
　　(二)投标单位递交标书，进行现场答辩抽号；
　　(三)招标机构工作人员当众拆封标书；
　　(四)评委会人员当场评阅标书，投标单位离场；
　　(五)投标单位按照抽签顺序先后进入会场进行现场答辩，在此期间投标单位所有旁听人员不得随意进出会场；
　　(六)评委会进行无记名打分；
　　(七)公布打分结果；
　　(八)按照招标文件要求确定中标单位。
　　评委和招标机构人员须遵守有关招投标纪律规定；招标机构人员不得一人单独或在招标办公地点以外地点与投标单位进行接触。如因投标单位违规或弃权等原因，最终参加投标单位只有一家，则应终止招标，依照本规定重新组织招标。注2（注2：此条原文为：评委和招标机构人员须遵守有关招投标纪律规定；招标机构人员不得一人单独或在招标办公地点以外地点与投标单位进行接触。) 　　九、组织招标的费用
　　原则上由招标组织者负责，招标组织者是业主委员会的，产生的费用由全体业主共同负担，可由中标单位打入管理成本，从今后的管理费中提取。
　　凡违反招投标程序或有违法违纪行为的，招投标行为一律无效，并由主管部门依法查处，追究有关单位和个人的法律责任。
　　　　　　　　深圳市住宅局创建用户满意住宅工程试行办法
　　　　　　　　　　（2001年3月8日　深住[2001]17号）
　　为改善居民的生活环境，更好地体现为民办实事的承诺，经研究，决定在安居房建设中开展创建“用户满意住宅工程”的活动，并提出如下办法。 　　一、创建“用户满意住宅工程”活动的主要目标
　　采取有效措施，加大管理力度，确保安居房工程的质量整体水平有较大提高。交付使用的土建、安装及各类配套工程的质量要全部达到国家和地方的有关设计规范、工程施工及验收规范、质量检验评定标准等要求，在确保住宅工程结构安全的基础上，基本消除质量通病，重点要解决裂缝、渗漏水等问题。具体目标是：
　　(一)住宅工程优良率达到100％，其工程质量还应符合下列标准
　　1．所含分部、分项工程的质量应全部合格，且分部工程中地基与基础工程、主体工程、地面与楼面工程、装饰工程、屋面工程、给排水工程及电气工程要符合优良标准；
　　2．各分项工程保证项目必须符合相应质量检验评定标准的规定；基本项目每项抽检的处(件)应符合相应质量检验评定标准的合格规定，其中有75％及其以上的处(件)符合优良规定；允许偏差项目抽检的点数中，有95％及其以上的实测值在相应质量检验评定标准的允许偏差范围内；
　　3．质量保证资料齐全；
　　4．观感质量的评定得分率达到88％及其以上。
　　(二)消除房屋结构裂缝，减少非结构裂缝，杜绝重大质量事故；
　　(三)加大房屋渗漏水的防治力度，重点治理门窗渗漏、外墙渗漏、屋面渗漏及厨厕渗漏等，房屋无渗漏率达98％以上(以户为单位计算)；
　　(四)住户对工程质量的投诉率大幅度降低，住户满意率达90％以上。 　　二、加强组织领导，确保创建工作的实施
　　(此条内容为非政策性措施，略去) 　　三、加强设计、施工和物业管理，努力提高安居房工程质量水平
　　在安居房的建设过程中，要遵循用户至上的原则，建立住户质量监督机制，把符合国家的有关质量标准、保证用户满意和杜绝质量通病作为我们规划设计和施工管理的奋斗目标。为了达到上述目标，要求做好以下几方面的工作：
　　(一)为保证参与安居房建设的各方能真正落实本办法，我局将与安居房建设各设计、施工、监理和物业管理单位签订《共建“用户满意住宅工程”责任书》，责任书中将明确共建“用户满意住宅工程”的目标、共同遵守的原则、双方各自应尽的义务和必须承担的责任。《责任书》经签字双方商定，作为相应合同的附件。参与安居房建设的各专业分包单位也要执行本办法，并与相关单位签订《责任书》。各分包单位或设备、材料供货单位要接受总包单位的协调管理和质量控制。在对分包单位或设备、材料供货单位付款时，必须由总包单位对其施工进度和质量进行认定，并在付款凭证上签字盖章；
　　(二)精心设计、科学规划，在安居房住宅及小区的设计中充分体现以人为本的思想。项目在设计前，必须进行可行性研究并作出科学的决策，要提供详尽的《设计委托书》和《设计任务书》，明确设计要求和设计标准，充分考虑项目的功能、环境和质量因素。对设计方案要进行公开招标，选择优化的设计方案并委托符合资质认证条件的设计单位进行设计。要加强设计管理，提高服务意识和设计质量水平。要建立设计监督和审查制度，做到在设计过程中对设计工作进行有效的监控，在设计图纸完成后要对设计图纸进行严格细致的审查。避免因设计不当对功能、环境和质量造成不良影响，力争把住户不满意的问题消灭在图纸上。安居房工程施工图未经审查或审查未能通过者，不得进行施工。各有关单位要严格执行图纸审查制度，在工程开工前，如监理或施工单位审图发现出设计问题，由设计单位负责修改，并承担全部责任；如监理或施工单位未能及时发现问题，在施工中或竣工后因设计问题造成工程损失的，监理和施工单位也要承担对图纸把关不严的责任；
　　(三)安居房工程必须履行项目有关审批手续，必须依法进行招标。参与投标的施工企业，必须是符合资质条件，业绩和信誉良好的单位，凡资质不符、信誉较差或在以往的安居房建设中有不良业绩者，一律不得参与投标。招标过程必须严格遵守国家和地方有关法规，遵循公开、公平、公正的原则，按规定的程序进行，严禁弄虚作假，以权谋私的行为，确保参与安居房建设的单位必须是资信优良的单位；
　　(四)制定切实可行的项目建设计划，统筹安排项目投资和项目进度。在确保工程质量的前提下，合理安排项目的投资计划并进行有效的控制，为安居房的优质低价创造条件。根据安居房建设各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系，科学地安排进度计划，找出关键线路，考虑技术和质量对工期的限定，合理安排工期。在实施过程中，对项目要进行有效的监控，对出现的偏差，要分析原因并采取补救措施进行调整，直到向用户交付满意的安居房；
　　(五)认真细致地审查施工单位提交的施工方案、施工组织设计或施工计划。重点检查对各种质量通病有无防范措施，能否落实；对目前采用的清水砼楼板和取消内隔墙有无质量保证措施；住宅工程的渗漏水问题能否基本解决。对在审查中发现的问题，要及时解决，保证创建“用户满意住宅工程”的安居房的工程质量有可靠的技术保障；
　　(六)“创建办”要组织对开展创建活动的安居房工程进行定期检查。每个季度检查一次施工单位的施工组织情况，检查各项目的项目经理、技术负责人、施工管理负责人的资质和工作情况，检查各主要工种施工人员持证上岗情况，检查施工人员、施工机械和施工装备的配置情况等，确保以上各项内容能满足工程施工的需要。每个月检查一次现场施工质量情况，检查工程质量是否满足设计图纸和施工技术标准的要求；检查使用的建筑材料、建筑构配件、设备和商品砼是否满足设计、规范要求和合同约定，应该进行招标的设备、材料，必须按规定进行招标；检查是否按工序操作和执行隐蔽检验制度。对易形成质量通病的部位和工序要重点检查；
　　(七)把好竣工验收质量关。在施工单位完成竣工自检和监理单位验收通过的基础上，由建设单位组织设计、施工、监理等单位对工程进行竣工验收，局“创建办”为我局住宅工程竣工验收组织机构；为创建“用户满意住宅工程”，竣工验收标准分为两级，一级以国家现行规范、质量检验评定标准以及设计图纸等作为验收评定的依据，按施工合同约定的优良等级标准进行验收，达不到优良等级的工程不予通过验收，必须整改达到优良标准；另一级是以创建“用户满意住宅工程”的有关要求和标准为依据，严格检验工程的达标情况。除了检验工程实体外，还要检查历次分项、分部工程验收评定情况以及历次质量检查情况，对工程是否符合“用户满意住宅工程”的标准要作出初步评价。竣工验收以后，由物业管理单位向住户办理房屋移交手续，并组织住户对各自的房屋进行检验，检验后住户填写《住户验收初评表》。施工单位必须对住户提出的质量问题进行整改。对因施工质量不符合要求不能通过验收给建设单位和住户造成损失的，施工单位要负赔偿责任。自验收通过之日起满一年以后，由物业管理单位组织住户对住宅进行复验，并填写《住户验收复评表》。住户满意率达不到90％的工程，不能评为“用户满意住宅工程”；
　　(八)建立安居房建设施工企业档案库。对参加安居房建设的各施工单位的基本情况，包括管理人员、技术人员和主要施工人员的情况、施工机械和装备情况，历次检查的情况，竣工验收的情况，住户满意率的情况，全部建立档案，作为创建“用户满意住宅工程”的评定以及今后我局工程招标时对投标单位的选择依据。对历次检查中出现问题的单位和责任人，也要登记在案，作为结算和相应处罚的依据。为增加安居房建设管理和工程质量的透明度，我局将以适当的方式向住户通报有关工程质量和工程进展情况；
　　(九)安居房的物业管理单位要积极参加创建“用户满意住宅工程”活动，认真向住户解释创建“用户满意住宅工程”活动的意义，争取住户对创建活动的支持和配合，并组织好住户对住宅验收和满意率的评定工作。为解决住户入住后的不规范装修造成住宅质量问题，物业管理单位要加大对住户装修的引导和管理力度，并制定相应的公约，防止因装修而造成房屋结构和住宅质量的损害。施工质量问题由施工单位负责到底，如确因住户装修造成了质量损害，物业管理单位要负监管不力的责任，视情节轻重，物业管理单位要承担10％-30％的施工维修费用。 　　四、“用户满意住宅工程”的评定
　　凡在竣工验收时评定为优良等级，并被初步确定为符合“用户满意住宅工程”验收标准以及住户验收初评满意率达90％以上的安居房工程，均具备申报“用户满意住宅工程”的条件。“用户满意住宅工程”由施工单位自报、监理单位审核、建设单位初评，最后由评定委员会终评。评定委员会由我局创建“用户满意住宅工程”领导小组成员、建设局有关领导、有关单位的专家及住户代表共同组成，评定时间安排在工程竣工验收一年后进行。各单位的申报材料除包括竣工验收证明书及各项检查情况外，还应包括住户验收初评满意率调查表及使用一年后复评满意率调查表。对符合基本条件且住宅使用一年后复评满意率仍达90％以上的工程，经评定委员会评审通过，发给《用户满意住宅工程证书》及奖牌，并奖给施工企业合同总价1％、监理单位监理费2％的奖金。对获得《用户满意住宅工程证书》的施工企业，我局还将奖励推荐参与今后同类工程的投标，并报建设局作为企业综合评价和奖励的依据。对获得“用户满意住宅工程”的设计和物业管理单位，我局也将给予适当的奖励。
　　我局创建“用户满意住宅工程”活动将首先在彩田村住宅工程中进行试点，在总结经验的基础上，再逐步在其它项目中推广。参与我局创建“用户满意住宅工程”的各设计、施工和监理等单位要按照我局的统一部署，积极组织本单位的创建活动，并制定相应的办法和措施，确保创建“用户满意住宅工程”活动取得明显的成效，使安居房工程的质量水平有较大的提高。
　　　　　　　　　深圳市住宅局关于印发《2001年度市直党政
　　　　　　　　　机关事业单位职工安居房分配办法》的通知
　　　　　　　　　　 （2001年7月16日　深住[2001]48号）
市直各党政机关、各事业单位：
　　根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》(市政府令第88号)和市房屋委员会会议精神，现将《2001年度市直党政机关事业单位职工安居房分配办法》印发给你们，请各单位按文件精神及时通知到本单位相关的住房申请人，由各单位专办人协助做好有关申请登记工作。
　　　　　　　　　　　 2001年度市直党政机关事业单位
　　　　　　　　　　　　　　职工安居房分配办法 　　一、分配对象
　　(一)分配对象为：市财政拨款的市直党政机关事业单位在编干部职工。
　　(二)按申请人的家庭结构及分、调房的不同要求，将分配对象划分为不同类型的分房申请人和调房申请人。
　　1．分房申请人
　　由夫妇双方组成的家庭中，申请人为职务或职称高的一方，职务、职称相同时，申请人可以任选一方。职务、职称高低的界定以《职务、职称高低划定分类表》(详见附件1)为准。
　　分房申请人须有深圳经济特区(以下简称特区)户籍户口。
　　(1)家庭分房申请人
　　①申请人的配偶有深圳市(含宝安、龙岗区)户籍户口的家庭；
　　②申请人的配偶为符合转业进入特区安置条件的现役军人的家庭；
　　③申请人为离异、丧偶且带有抚养关系、有特区户籍户口的子女的单亲家庭；
　　④申请人为烈士的配偶。
　　(2)单身分房申请人
　　①申请人为年满35周岁以上的单身职工；
　　②申请人为离异或丧偶不带子女且年满35周岁以上的单身职工。
　　2．调房申请人
　　申请人(申请人须有特区户籍户口，家庭申请人的配偶须有深圳市户籍户口，单亲家庭的子女须有特区户籍户口)已购一套属市住宅局产权或市住宅局分房单位产权的单元式准成本房、全成本房和社会微利房并符合调房条件。 　　二、申请条件
　　(一)分房申请条件
　　1．　申请人及配偶在深圳市(含宝安、龙岗区)内没有购买单元式安居房(含准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房)、自建私房和拥有建私人住宅用地；
　　2．家庭分房申请人调入党政机关事业单位时间、夫妻双方户口迁入特区(或配偶户口迁入宝安、龙岗区，单亲家庭子女的户口迁入特区)时间、结婚时间或离异丧偶时间均须在2000年12月31日之前；
　　3．单身分房申请人调入党政机关事业单位且户口迁入特区时间、年满35周岁的时间均须在2000年12月31日之前。
　　申请人的职务任命或职称的聘任及特区津贴档次的确认均以2000年12月31日以前的状况为准。申请人的编制情况以2000年12月份的状况为准。
　　(二)在编人员调房申请条件
　　申请人已购一套属市住宅局产权或市住宅局分房单位产权的单元式准成本房、全成本房和社会微利房，购房年限满5年(即1995年12月31日之前签订购房合同)，并满足下列第1、2项其中之一条件。申请人职务的任命和职称的聘任年限、特区津贴档次的确认、现住房的购房年限的计算截止期为2000年12月31日。
　　1．申请人的职务任命或职称聘任(工资已兑现)满两年(即1998年12月31日之前任命或聘任)，现住房达不到相应级别的住房建筑面积标准下限者；
　　2．家庭申请人为特区津贴档次16档(含16档)以上的无行政职务和中级职称以下(不含中级职称)职称的干部职工，住房建筑面积在80平方米以下者；
　　3．有下列情况的家庭和个人，不予以调房：
　　(1)现住房已申请批准取得住房全部产权；
　　(2)现住房已由市住宅局给予微利价补差；
　　(3)配偶购买了非市住宅局分房单位产权的安居房。
　　4．申请人原购买了非市住宅局分房单位产权的安居房，现符合本年度分房申请条件或在编人员调房申请条件，只能参加相应类别的调房排队。
　　(三)属于下列情况之一的申请人，其分、调房条件不受上述规定时间的限制：
　　1．全国劳动模范、全国先进工作者、全国“五一”劳动奖章获得者；
　　2．享受国务院特殊津贴的专家；
　　3．市人事部门直接引进的留学生；
　　4．烈士的配偶：
　　5．申请人为副局级以上干部和正高级职称的专业技术人员。
　　(四)离退休人员调房申请条件
　　1．原在市财政拨款的市直党政机关事业单位工作现已离休的人员，按离休时的职务(职称)确定相应级别的住房建筑面积标准，现住房建筑面积达不到其标准下限者，可参加本年度调房；
　　2．原在编职工于1998年1月1日以后办理了退休手续，退休前符合本次在编人员调房条件的，可参加本年度调房。
　　(五)2000年1月1日以后，凡符合调房条件的住户，只允许调房一次。 　　三、申请办法
　　(一)所在单位报送申请人的编制信息材料
　　符合分、调房条件的申请人，其所在单位须按要求(市住宅局另发通知)向市住宅局报送单位成立批文及《编制管理册》等编制信息材料，如属增编单位和撤并单位，还须同时报送增编和撤并批文。报送材料验原件，留存复印件。
　　(二)申请人递交申请表
　　申请人须领取并按规定填写市住宅局编印的《深圳市市直党政机关事业单位职工安居房申请登记表》，按登记表的要求准备齐有关申请资料(详见申请登记表的说明部分)，于7月31日至8月22日(星期日休息)到市住宅局售房中心递交申请，逾期不予受理(具体申请程序详见附件3《深圳市市直党政机关事业单位职工安居房申购工作程序》)。 　　四、分配方法
　　(一)各类住房申请人住房建筑面积标准的确定办法
　　以职务、职称确定以下符合分房和调房申请人的住房建筑面积标准：
　　第一类：家庭申请人为局级干部和正高级职称的专业技术人员，其住房建筑面积标准为130-150平方米；
　　第二类：家庭申请人为处级干部和副高级职称的专业技术人员；单身申请人为局级干部和正高级职称的专业技术人员，其住房建筑面积标准为100-120平方米；
　　第三类：家庭申请人为科级干部和中级职称的专业技术人员，单身申请人为处级干部和副高级职称的专业技术人员，其住房建筑面积标准为80-90平方米；
　　第四类：家庭申请人为特区津贴14档(含“档)以下的干部职工；单身申请人为科级以下(含科级)干部和中级职称(含中级职称)以下的专业技术人员，其住房建筑面积标准为70-80平方米。
　　特区津贴档次为15档(含15档)以上的干部职工家庭分房申请人，可选择参加第三类或第四类分房排队；
　　特区津贴档次为16档(含16档)以上的干部职工家庭调房申请人，只能参加第三类调房排队。
　　(二)各类房源的划分办法
　　根据本年度可提供的房源总数以及各类申请人的数量，按相应比例划分出各类申请人可供分配的房源数。
　　(三)申请人的选房办法
　　1．分类排队。将符合分房、调房条件的各类申请人，按其相应级别的住房建筑面积标准分类进行排队；
　　2．计分排位。按《深圳市市直党政机关事业单位职工选房排位计分标准》(详见附件2)的规定，分别计算出各类申请人的选房排位分数，并按分数的高低排出各类申请人的选房排位顺序号；
　　3．自选房号。各类分、调房的申请人，分别按其选房排位的顺序号，依次挑选可供选择的住房栋号、房号。分数相同的，再以抽签办法确定其先后顺序。
　　每类房源只能由参加此类排队的申请人挑选，不能越类挑选。 　　五、其他
　　(一)房价的确定
　　安居房房价按市政府令第88号的规定执行全成本微利价，取消原来的住房面积差价系数，超过申请人相应级别住房建筑面积标准上限的部分，按评估的市场商品房价计算。
　　参加第三、第四类分、调房排队的干部职工，其住房建筑面积超过标准上限(80平方米)的部分按评估的市场商品房价计算。
　　付款可采取一次性付清或银行抵押贷款一次性付清的方式。一次性付清房款的，不再享受付款方式优惠。
　　(二)申请人有关条件发生变化的确定
　　1．在2001年1月1日以后调离市财政拨款的市直党政机关、事业单位的，不能参加本年度分、调房；
　　2．2000年12月31日前符合本次分房申请条件的职工，在2001年1月1日至接受申请前婚姻状况发生变化(离异、丧偶、结婚)，申请时以现婚姻状况申报，按分房申请条件确定其是否符合相应类别的分房条件；
　　3．2000年12月31日前符合本次调房申请条件的职工，在2001年1月1日至接受申请前婚姻状况发生变化，现婚姻状况仍符合在编人员调房条件的，准予参加相应类别的调房排队；现婚姻状况符合分房申请条件的，只能参加相应类别的调房排队。
　　(三)连续工龄和特区工龄的界定
　　申请人连续工龄是指从参加工作之月算起，计算到1988年6月10日止。1988年6月10日前就读大专以上院校的学龄可视同工龄，学龄和工龄不能重复计算，参加工作以后的学龄不计配套费优惠。特区工龄由户口迁入特区之月算起，计算到1988年6月10日止。1980年6月1日前的工龄不作为特区工龄。
　　从特区应征入伍的退伍义务兵的军龄可视为连续特区工龄。
　　(四)申请人及配偶户口迁入特区(或配偶户口迁入宝安、龙岗区)时间的界定
　　申请人及配偶户口迁入特区(或配偶户口迁入宝安、龙岗区，单亲家庭子女的户口迁入特区)时间以户口本上反映的时间为准；申请人于成立特区前在原宝安县(现已划为特区)工作，其迁入特区时间为成立特区的1980年6月；申请人户口迁入特区时未成年的，其迁入特区时间为正式参加工作或正式招工时间。
　　(五)离休人员的调房
　　符合调房条件的离休人员，不参加本次分房大排队，划出房源另行排队选房，请市组织人事部门协助做好这一工作。
　　(六)职称的确定办法
　　分、调房申请人的职称以取得资格并被所在单位聘用且工资兑现的为准；配偶方在非市住宅局分房单位工作或待业(失业)的，其职称的确定以评定取得资格为准。
　　(七)调入党政机关、事业单位工作时间的计分
　　分、调房申请人在区属财政拨款的党政机关、事业单位工作的时间给予计分；中途有调离市、区两级财政拨款的党政机关、事业单位的，减去调离的工作时间。
　　(八)申请人为单身，但收养的子女(未成年)有特区户籍户口的，可按单亲家庭类的分房排队。
　　(九)分房、调房须交纳购房保证金
　　为保证分房、调房的正常秩序，凡申请分房者，在自选房号后，须即交纳购房保证金人民币5000元，方可领取《安居房分配通知单》；凡申请调房者，在自选房号后，须即交纳调房保证金人民币10000元，当即办理原住房退房手续(旧房原购房款全额退还，退款金额可用于冲抵购新房房款)，方可领取新选住房的《安居房分配通知单》。保证金计入购房款，凡因申请人自身原因放弃分、调房的，保证金不予退还。
　　(十)调房者退出原住房办法
　　调房者选中新住房后，原住房即可由其他分、调房申请人选购。调房者在新签购房合同规定的新房交付使用时间算起3个月内，必须退出原住房，3个月内收取准成本租金。逾期仍不退出原住房者，视为非法占有，将按照市政府令第88号的有关规定处罚。
　　调房者原住房的装修费用不予补偿。
　　(十一)违规问题的处理办法
　　凡申请人隐瞒真实情况，提供虚假证明材料的，一经发现，将按照市政府令第88号的有关规定处罚。
　　为保证本次住房分配工作的公开、公正、公平，请市监察局派员到市住宅局，负责分房全过程的监督工作。
　　附件：1．职务职称高低划定分类表
　　　　　2．深圳市市直党政机关事业单位职工选房排位计分标准
　　　　　3．深圳市市直党政机关事业单位职工安居房申购工作程序

附件1　　　　　　 职务职称高低划定分类表

正局级－－局长、巡视员 副局级－－副局长、助理巡视员 正高职称－－教授、研究员、译审、国家级教练、主任医师、主任药师、主任护师、主 任技师、高级记者、高级编辑、播音指导、编审、研究馆员、一级编剧、一级作曲、一 级导演、一级演员、一级演奏员、一级指挥、一级美术师、一级舞美设计师、一级律师、 一级公证员

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓

正处级－－处长、调研员

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓

副处级－－副处长、助理调研员 副高职称－－副教授、高级讲师、高级实习指导教师、中学高级教师、高级实验师、副 研究员、高级工程师、高级经济师、高级农艺师、高级畜牧师、高级兽医师、高级会计 师、高级统计师、副译审、高级教练、副主任医师、副主任药师、副主任护师、副主任 技师、主任记者、主任编辑、主任播音员、副编审、副研究馆员、高级关务监督、高级 工艺美术师、二级编剧、二级作曲、二级导演、二级演员、二级演奏员、二级指挥、二 级美术师、二级舞美设计师、主任舞台技师、二级律师、二级公证员、高级政工师

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ↓

正科级－－科长、主任科员

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ↓

副科级－－副科长、副主任科员 中级职称－－讲师、一级实习指导教师、中学一级教师、小学高级教师、实验师、助理研究员、 工程师、经济师、农艺师、畜牧师、兽医师、会计师、统计师、翻译、一级教练、主治医师、主 管药师、主管护师、主管技师、记者、编辑、一级播音员、一级校对、技术编辑、馆员、关务监 督、工艺美术师、三级编剧、三级作曲、三级导演、三级演员、三级演奏员、三级指挥、三级美 术师、三级舞美设计师、舞台技师、三级律师、三级公证员、政工师

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓

一般干部职工－－无行政职务和助理级以下职称、特区津贴档次在15档以上(含15档)的干部职工

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓

一般干部职工－－无行政职务和助理级以下职称、特区津贴档次在14档以下(含14档)的干部职工

　　注1．技术等级与职称对应关系为：中级技工对应员级，高级技工对应助理级，技师对应中级，高级技师对应副高级。技术等级以市人事部门确认的为准。
　　2．申请人的配偶为待(失)业的，有职称的以职称划定类别，无职称的对应第⑦类。

附件2　　　深圳市市直党政机关事业单位职工选房排位计分标准

序号	计分项目			计分标准
一	职 务	副科级		8分
		正科级		10分
		副处级		16分
		正处级		18分
		副局级		20分
		正局级		24分
	职 称	助理级		4分
		中级		8分
		副高级		16分
		正高级		20分
二	文 化 程 度	高中		1分
		中专		4分
		大专		6分
		大学本科		8分
		研究生(双学士)		10分
		硕士		12分
		博士		16分
		(博士后)		18分
	特区津贴档次			每档1分
四	工作年限(工龄)			每月0．1分
五	户口迁入特区时间			每月0．2分
六	调入党政机关事业单位工作时间			每月0．4分
七	特 　殊 　因 　素	1	全国劳动模范	20分
		2	各省、自治区、直辖市、深圳市级劳动模范	10分
		3	市人事部门直接引进的留学生	15分
		4	非市人事部门直接引进的留学生	5分
		5	烈士的配偶	15分
		6	配偶属于市住宅局分房单位的在编职工	5分
		7	转业干部、归侨	2分
		8	残废军人	5分
		9	教师	3分

　　计分标准说明：
　　1．本计分表所有计分项目只适用于分(调)房申请人，申请人配偶相应项目不计分；
　　2．计分项目中，凡涉及到时间因素的，其计算截止期均为2000年12月31日。配偶属于市住宅局分房单位的在编职工，以2000年12月份的编制状况为准；
　　3．“职务、职称”栏：二项不能同时计分，只能取分数高的一项计分；职称未被聘用或虽已聘用但工资未兑现的，不计分；
　　4．“文化程度”栏：是国家所承认的学历，计分取最高学历；
　　5．“特区津贴档次”栏：是工资中的干部或工人特区津贴档次；
　　6．“户口迁入特区时间”栏：以户口本上反映的时间为准。户口迁入特区时未成年的，其迁入特区时间为正式参加工作或正式招工时间；成立特区前在特区工作的，从成立特区时间算起，即1980年6月；
　　7．“参加工作时间”：以2000年度工资晋级(兑现)审批表或2000年度考核晋升工资名册表确认的“参加工作时间”为准。
　　8．“调入党政机关事业单位工作时间”栏：是指正式调入市、区财政拨款的党政机关、事业单位工作的时间(中途有调离情况的，须减去调离的工作时间)。
　　9．“特殊因素”栏：
　　①“全国劳动模范”、“全国先进工作者”、“全国五一劳动奖章获得者、”“享受国务院特殊津贴的专家”是指由中共中央、国务院或全国总工会命名授予的称号；“各省、自治区、直辖市、深圳市级劳动模范、先进工作者、五一劳动奖章获得者”是指由各省委省政府、自治区党委自治区政府、直辖市委市政府、深圳市委市政府命名授予的称号；各级先进工作者必须是综合性表彰的；
　　②“转业干部”是指直接转业到市、区财政拨款的党政机关、事业单位工作者，“转业干部”与“残废军人”二项只能取其中一项，计分时取分数高者；
　　③“教师”指在教学岗位并享受教师职务工资的人员。

附件3　　　　　　　深圳市市直党政机关事业单位职工

　　　　　　　　　　　　　　安居房申购工作程序
　　一、接受申请
　　申请人领取并如实填写《深圳市市直党政机关事业单位职工安居房申请登记表》，在规定的时间内到市住宅局售房中心递交申请表并按申请表的要求提供有关证件，初审合格的申请人领取回执(回执编号为日后查询和换领选房通知书的依据)，初步确定申请人所属类型。 　　二、公布各类申请人信息及排位分数，进行信息反馈(初榜)
　　由各单位专办人按规定的时间统一到售房中心领取反馈信息表，回单位张榜公布，并在规定时间内接受个人的信息修改、补充及投诉。信息资料与实际情况不符的申请人，须提供有关证件到售房中心办理信息修改(若单位专办人不按时来领取反馈信息表和公布，所造成的后果由单位负责)。 　　三、再次公布各类申请人信息、分数及初定选房排位号(二榜)
　　在售房中心张榜公布各类申请人信息、分数(包括修改、补充后的信息、分数)及初定选房排位号。在规定时间内，个人可再次前来进行核对、修改、补充及投诉。 　　四、公布选房排位结果(终榜)
　　在售房中心公布各类申请人选房排位号及有关事项，发给申请人自选房号通知单；至此不再受理任何信息变更的申请，但仍受理投诉事项。 　　五、申请人自选房号
　　申请人按选房通知单的要求和有关规定参加选房。 　　六、调房者办理原住房的退房手续
　　(一)原购买市住宅局产权住房的退房
　　凡原购买住宅局产权住房的调房者，原购住房按下列程序办理退房手续：
　　1．在自选新房号后，交纳调房保证金人民币10000元，填写《退房申请书》，提交原住房的购房资料(房地产证、购房合同书、计价单、付清房款证明书、交房款的收款收据)，在选房现场办理退房退款手续，方可领取新选住房的《安居房分配通知单》；
　　2．凭退房退款资料和新房《安居房分配通知单》到原住房所在屋村管理处办理退房保证手续，交纳退房保证金(含新房交付使用后继续住原住房的租金)人民币7000元，签订退出原住房的《退房协议书》；
　　3．凭《退房协议书》、退房保证金的收据(验原件留复印件)、《安居房分配通知单》及交款凭证到住宅局售房中心办理新选住房的购房手续。
　　(二)原购买非市住宅局产权住房的退房
　　凡原购买非市住宅局产权住房的调房者，原购住房按下列程序办理退房手续(市住宅局分房单位的职工若将已购买的住房退给原产权单位改为租房的调房者，须将原住房恢复购买后才能办理调房手续)；
　　1．在参加选房前，按规定时间，须将本人购房时市房改办批准的住房清单、购房合同或房地产证、付清房款证明、购房收据原件，以及夫妻双方身份证复印件送住宅局审核，并如实填写《党政机关事业单位自管房移交清单》(市住宅局分房单位职工填写)或《房改房登记表》(原在非市住宅局分房单位职工填写)。
　　2．在自选新房号后，交纳调房保证金人民币10000元，并在选房现场将购房合同或房地产证、付清房款证明、购房款收据原件交住宅局，并办理退房退款手续，方可领取新选住房的《安居房分配通知单》。选房弃权的，不用缴交上述房产资料，单位房也不用移交；
　　3．凭退房退款资料和《安居房分配通知单》到莲花二村管理处(由莲花二村管理处代办，地址在莲花大厦底层北面)办理退房保证手续，交纳退房保证金(含新房交付使用后继续住原住房的租金)人民币7000元，签订退出原住房的《退房协议书》；
　　4．凭《退房协议书》、退房保证金的收据(验原件留复印件)《安居房分配通知单》及交款凭证到住宅局售房中心办理新选住房的购房手续。市住宅局分房单位职工调房退出的单位房，若位于该单位自管范围内，可定向由本单位分、调房者挑选。 　　七、办理购房手续
　　按住房售价计算表的要求交纳首期房款(总房款的30％)，在规定的时间内付清房款余额或办理银行抵押贷款手续后，到售房中心签订购房合同。
　　　　　　　　　　 深圳市住宅局行政处罚程序规定
　　　　　　　　　（2001年10月19日　深住[2001]84号）

　第一章　总则　

　　第一条　为了规范我局行政处罚程序，根据《中华人民共和国行政处罚法》及有关法律、法规、规章的精神制定本规程。 　　第二条　凡由我局依职权对违反行政管理秩序的行为直接决定实施行政处罚的，适用本规程。 　　第三条　我局行政执法委员会负责具体承办我局行政处罚工作，直接对局长负责。我局行政执法委员由局分管领导和具有行政执法职能的处室负责人、局领导指定的其他人员组成，其职权如下：
　　(一)对是否立案进行审批：
　　(二)审查行政执法人员呈交的调查报告、《行政处罚意见书》；
　　(三)决定行政执法人员及听证会主持人员的回避；
　　(四)指定听证主持人员；
　　(五)集体讨论重大复杂的行政处罚案件；
　　(六)对是否给予行政处罚、不予行政处罚及不得给予行政处罚、移送司法机关作出决定；
　　(七)提出撤销我局下发的有关决议、决定的意见；
　　(八)其他应由执法委员会确定的重大事项。

　第二章　立案　

　　第四条　对于有人举报或我局获悉的属于我局管辖范围内的行政违法行为或重大违法嫌疑情况，我局职能部门经初步调查认为需要依法处罚的，予以立案。 　　第五条　立案的条件：
　　(一)我局职能部门对报案材料进行审查并进行初步调查认定有违法行为发生；
　　(二)违法行为应受行政处罚；
　　(三)属于本部门职权范围且归本机关管辖；
　　(四)不属于适用简易程序(当场处罚)的案件。 　　第六条　符合立案条件的，行政执法人员应当填写立案呈批表，经处室(职能部门)领导审核批准后，报我局行政执法委员会批准。 　　第七条　适用简易程序由执法人员直接决定：对个人处以50元以下、对法人或者其他组织处以1000元以下罚款或者警告的行政处罚案件。

　第三章　调查　

　　第八条　行政违法行为经行政执法委员会审批立案后，应由有关处室负责人指定具体行政执法人员负责调查。 　　第九条　行政执法人员必须对案件进行全面、客观、公正的调查，收集有关证据。 　　第十条　行政执法人员在进行调查时，应为2人以上，并应出示证件。 　　第十一条　调查和询问应当制作笔录，并要求被调查、询问人如实回答和在笔录上签名。如被调查、询问人拒绝在笔录上签名，应在笔录上注明。在条件许可的情况下，应找到2个以上与案件无利害关系的见证人对被调查人拒绝签名的事实签名证实。 　　第十二条　如对事实进行调查，应制作笔录，记录事实情况，并根据需要及时拍照、录像。必要时，应事先找到2个或2个以上与案件无利害关系的人作见证。 　　第十三条　调查完成后，行政执法人员应当及时向处室(职能部门)负责人呈交调查报告及行政处罚意见书，处室负责人签署意见后应及时呈报分管局领导审查决定。

　第四章　告知权利及听证程序　

　　第十四条　行政执法人员的调查报告建议作出行政处罚的，经处室负责人签署意见后，在作出行政处罚决定之前，应当书面告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据，并告知当事人依法享有进行陈述和申辩的权利。 　　第十五条　依法应当举行听证的行政处罚案件，还应当书面告知当事人有要求举行听证的权利。 　　第十六条　听证依照如下程序进行：
　　(一)要求听证的，应当在告知后3日内向我局书面提出；
　　(二)行政执法人员应当在听证的3日前，书面通知举行听证的时间、地点；
　　(三)除涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私外，听证公开举行；
　　(四)听证由行政执法委员会指定的案件调查人员以外的人员主持；当事人认为主持人与本案有直接利害关系的，有权申请回避；主持人认为自己与本案有直接利害关系的，应当主动提出回避；
　　(五)当事人可以亲自参加听证，也可以委托1-2人代理；
　　(六)举行听证时，负责调查的行政执法人员提出当事人违法的事实、证据和行政处罚建议；当事人进行申辩和质证；
　　(七)听证应当制作笔录，笔录应当交当事人审核无误后签字或者盖章。 　　第十七条　首席听证员或独任听证员，应当于听证或最后一次听证结束后10日内，完成听证员行政处罚建议书。听证员与首席听证员意见不一致的，应当在听证员行政处罚建议书中简要说明。首席听证员与听证员均应在听证员行政处罚建议书末尾签名。 　　第十八条　首席听证员或独任听证员应当将听证员行政处罚建议书提交行政执法委员会。

　第五章　处理决定　

　　第十九条　如行政违法嫌疑人在规定期限内不要求举行听证也未申辩的，原职能处室应将该情况形成书面报告报行政执法委员会。 　　第二十条　行政执法委员会应当根据《行政处罚意见书》及职能处室关于行政处罚嫌疑人不申辩、不要求举行听证的情况报告或《听证员行政处罚建议书》及相关材料进行综合，集体讨论案件。 　　第二十一条　行政执法委员会根据已查明的案件事实，根据不同情况，依照《中华人民共和国行政处罚法》及其它相关法规、规章分别作出给予行政处罚、不予行政处罚、不得给予行政处罚和移送司法机关处理的意见。 　　第二十二条　行政执法委员会形成处罚意见根据对调查结果的审查或根据集体讨论的结果，报局长审定后制作行政处罚决定书。行政处罚决定书应当载明法定事项，并加盖我局行政印章。

　第六章　送达　

　　第二十三条　行政处罚决定书应当在宣告后当场交付当事人或其委托的代理人并签收，如拒签的，在行政处罚送达回证上注明，并当场由见证人签名证实。见证人不愿在送达回证上签字或者盖章的，由送达人在送达回证上注明情况，把送达文书留在受送达人住所，即视为送达。 　　第二十四条　当事人不在场的，可依下列方式送达：
　　(一)交由被处罚人的同住成年亲属签收，其同住成年亲属拒绝签收的，送达人应当邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场，说明情况，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章，把送达文书留在受送达人的住所，即视为送达。
　　(二)直接送达诉讼文书有困难的，可以委托其他行政机关代为送达，或者邮寄送达。邮寄送达的，以回执上注明的收件日期为送达日期。
　　(三)受送达人是军人的，通过其所在部队团以上单位的政治机关转交。
　　(四)受送达人是被监禁的，通过其所在监所或者劳动改造单位转交。受送达人是被劳动教养的，通过其所在劳动教养单位转交。
　　(五)代为转交的机关、单位收到案件文书后，必须立即交受送达人签收，以在送达回证上的签收日期为送达日期。
　　(六)受送达人下落不明，或者采用其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过60日，即视为送达。
　　公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。

　第七章　执行　

　　第二十五条　行政处罚决定书依法送达后，被处罚人应当在行政处罚决定的期限内履行。 　　第二十六条　被处罚人对行政处罚决定不服，申请行政复议或提起行政诉讼的，行政处罚不停止执行，但法律、法规另有规定的从其规定。 　　第二十七条　被处罚人逾期不履行行政处罚决定的，根据《中华人民共和国行政处罚法》第五十一条规定，可以采取下列措施：
　　(一)到期不缴纳罚款的，每日按罚款数额的3％加处罚款；
　　(二)申请人民法院强制执行。 　　第二十八条　确有经济困难，需要延期或者分期缴纳罚款的，经被处罚人申请和行政执法委员会批准，可以暂缓或者分期缴纳。 　　第二十九条　根据我局行政职能，在对外管理中如责令限期改正、恢复原状、责令整改等行政措施，因其不属行政处罚，故直接由职能处室领导呈报分管局领导批准加盖我局行政印章后发送。
　　附件：深圳市住宅局行政处罚程序有关格式文本(共16件，略)

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