深圳市住宅局关于重新发布《深圳市物业管理资质证书管理规定》等11件规范性文件的决定
（2002年12月25日　深住[2002]38号）

　　根据深圳市人民政府办公厅《关于组织修订和重新发布市政府及各工作部门规范性文件的通知》(深府办[2001]98号)的要求，我局对我局及市物业管理委员会和原市房管局2001年12月31日以前制定的规范性文件进行了全面清理，对需要继续执行的规范性文件作了必要的技术性修改。现决定将《深圳市物业管理资质证书管理规定》等11件规范性文件重新发布。我局及市物业管理委员会和原市房管局2001年12月31日以前制定的规范性文件本次未重新发布的，今后不再执行。
　　（注1：此标题中的“深圳市业主委员会”原名称为“深圳市业主管理委员会”，文中所有的“业主管理委员会” 均改为“业主委员会”，“管委会”均改为“业委会”(下同)。)
各区住宅(建设)局，各开发建设单位、物业管理单位、业主委员会：
　　为保护和促进物业管理行业发展，实行规范化运作，维护物业管理各方的合法权益，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《＜深圳经济特区住宅区物业管理条例＞实施细则》及有关法规规章，现印发《物业管理合同》及《业主公约》示范文本和《深圳市业主委员会规则》，并将有关事项通知如下：
　　一、各单位在签订物业(委托)管理合同、业主公约和成立业主委员会时，应当使用示范文本，执行《深圳市业主委员会规则》，并对已经签订或使用的文本按上述文件进行修订补充。 　　二、各单位应在签订或修订补充上述文本前将文本报送各区住宅(建设)局核准，并书面说明修订补充的条款及理由，在签订或修订补充后15日内将文本送各区局备案。 　　三、各区局应加强对使用示范文本和业主委员会工作的监督、指导、管理，保障物业的安全使用与维护。 　　四、请各单位将使用示范文本和贯彻《深圳市业主委员会规则》的有关情况、问题及时报告我局。
　　物业管理合同(示范文本)
　　本合同双方当事人
　　委托方(以下简称甲方)：______________________业主委员会／房地产开发公司
　　受委托方(以下简称乙方)：_______________________物业管理公司
　　根据《中华人民共和国经济合同法》、《城市新建住宅小区管理办法》(建设部第33号令)、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及《＜深圳经济特区住宅区物业管理条例＞实施细则》等国家、地方有关法律、法规和规章，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对_______________(物业名称)实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。 　　第一条　物业基本情况
　　座落位置：___________市________区__________路(街道)________号；
　　占地面积：___________平方米；
　　建筑面积：__________平方米；其中住宅___________平方米；
　　物业类型：___________(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他／低层、高层、超高层或混合)。 　　第二条　委托管理事项
　　(一)房屋建筑本体共用部位(外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等)的维修、养护和管理；注2（注2：此项原文为：(一)房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、……)的维修、养护和管理。)
　　(二)房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务；
　　(三)本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等)的维修、养护和管理；注3（注3：此项原文为：(三)本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、……)的维修、养护和管理。)
　　(四)本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点等)的维修、养护和管理；
　　(五)公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运；
　　(六)车辆行驶及停泊；
　　(七)配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)；
　　(八)社区文化娱乐活动；
　　(九)物业及物业管理档案、资料；
　　(十)法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。 　　第三条　合同期限
　　本合同期限为_________年。自_________年________月________日起至_______年_____月_____日止。 　　第四条　甲方的权利和义务
　　(一)与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告；
　　(二)对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同；
　　(三)委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取催缴催改措施；注4（注4：此项原文为：(三)委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、……等催缴催改措施。)
　　(四)甲方在合同生效之日起_______日内按规定向乙方提供经营性商业用房________平方米，由乙方按每月每平方米_______元标准出租经营，其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用；
　　(五)甲方在合同生效之日起________日内按政府规定向乙方提供管理用房________平方米(其中办公用房________平方米，员工宿舍_______平方米，其它用房_______平方米)，由乙方按下列第_______项使用：
　　1．无偿使用；
　　2．按每月每平方米建筑面积_________元的标准租用。
　　(六)甲方在合同生效之日起_________日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用房资料等)，并在乙方管理期满时予以收回；
　　(七)不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
　　(八)负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷；
　　(九)协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
　　(十)法规政策规定由甲方承担的其他责任。 　　第五条　乙方的权利和义务
　　(一)根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益，获取不当利益；
　　(二)遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务；
　　(三)负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；
　　(四)有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理；
　　(五)有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人；
　　(六)接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督；
　　(七)至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支帐目；
　　(八)对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；
　　(九)建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；
　　(十)开展有效的社区文化活动和便民服务工作；
　　(十一)本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况进行财务审计；注5（注5：此项原文为：(十一)本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。)
　　(十二)不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外)。 　　第六条　管理目标
　　乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”(各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准)，与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺，在本合同生效后_________年达到________的管理标准；_________年内达到________管理标准，并获得政府主管部门颁发的证书。 　　第七条　管理服务费用
　　(一)本物业的管理服务费按下列第______项执行：
　　1．按政府规定的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积______元；
　　2．按双方协商的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积______元；
　　3．由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年(月)每平方米建筑面积______元；支付期限：___________；方式_____________。
　　(二)管理服务费标准的调整按下列第_________项执行：
　　1．按政府规定的标准调整；
　　2．按每年_________％的幅度上调；
　　3．按每年_________％的幅度下调；
　　4．按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整；
　　5．按双方议定的标准调整。
　　(三)乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其它特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督；
　　(四)房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护；
　　(五)本物业的公用设施专用基金共计__________元，由甲方负责在________时间内按法规政策的规定到位，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用；
　　(六)乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_______元，按下列第_______项执行：
　　1．由甲方在本合同生效之日起_______日内向乙方支付；
　　2．由乙方承担；
　　3．在_________费用中支付。
　　(七)因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用，按下列第__________项执行：
　　1．由甲方承担全部空置物业的管理成本费用，即每平方米建筑面积每月__________元；
　　2．由甲方承担上述管理成本费用的____________％。 　　第八条　奖惩措施
　　(一)乙方全面完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行奖励；
　　(二)乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行处罚；
　　(三)合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同。 　　第九条　违约责任
　　(一)如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同；
　　(二)如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同；
　　(三)因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准)；
　　(四)甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。 　　第十条　其它事项
　　(一)双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力；
　　(二)合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满6个月前向对方提出书面意见；
　　(三)本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理；
　　(四)本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交深圳仲裁委员会依法裁决；
　　(五)本合同之附件均为合同有效组成部分；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；
　　本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行；
　　(六)本合同正本连同附件共________页，一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力；
　　(七)本合同自签订之日起生效。
　　甲方签章：　　　　　　　　　 乙方签章：
　　法人代表：____________　　　 法人代表：______________
　　附件(略)
　　业主公约(示范文本)
　　为加强____________(以下简称本物业)的物业管理，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良环境，同意签订本公约，并共同遵守。 　　一、业主的权利、义务
　　业主是指房地产所有权人。
　　(一)权利
　　1．依法享有所拥有物业的各项权利；
　　2．依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利；
　　3．有权按有关规定进行室内装饰装修；
　　4．有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外；
　　5．有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况，建议物业管理公司及时组织修缮；
　　6．有权参加业主大会，并拥有对本物业重大管理决策的表决权；
　　7．有权就物业管理的有关事项向业主委员会、物业管理公司提出质询，并得到答复；
　　8．有权要求业主委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目；
　　9．有权对物业管理工作提出建议、意见或批评；
　　10．有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议；
　　11．有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求业主委员会或物业管理公司强制维修养护，按规定分摊费用。
　　(二)义务
　　1．在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策规定；
　　2．执行和服从业主委员会或业主大会的决议、决定；
　　3．自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好；
　　4．按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用；
　　5．业主如需进行室内装饰装修，必须遵守本物业装饰装修管理规定，并填写申请表，报物业管理公司审查批准后，向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工，完工后由物业管理公司进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等)，押金予以退还，否则视违章情况予以扣除并限期整改；如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的，还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费；如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的，还应承担相应的补偿费用；
　　6．业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护，应支付有关费用；
　　7．明白并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约，并承担连带责任；
　　8．明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另有专门合同规定除外)；
　　9．在本物业范围内，不得有下列行为：
　　(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等；
　　(2)对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；
　　(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所(地)；
　　(4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施；
　　(5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物；
　　(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等；
　　(7)践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品；
　　(8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等；
　　(9)随意停放车辆和鸣喇叭，制造超过规定标准的噪音；
　　(10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为；
　　(11)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。 　　二、业主大会和业主委员会
　　(一)业主大会是由全体业主参加，决定物业管理重大事项，选举和监督业主委员会，保障全体业主物业合法权益的会议；注6（注6：此项原文为：(一)业主大会是由全体业主组成，决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。)
　　业主委员会是业主大会的常设(执行)机构，维护全体业主的物业权益，依法行使各项权利；注7（注7：此款原文为：业主管理委员会是业主大会的常设(执行)机构，经政府部门批准成立后，维护全体业主的物业权益，依法行使各项权利。)
　　业主大会和业主委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。
　　(二)第一次业主大会，在本物业已入住率达到50％以上或自第一个业主入伙之日起满2年的，由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位，按法定程序和形式召集，并选举产生首届业主委员会。注8（注8：此项原文为：(二)第一次业主大会，在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时，由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位，按法定程序和形式召集，并选举产生首届业主管理委员会。)
　　(三)本物业所有享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任；
　　(四)业主应亲自出席业主大会并投票，或委托他人出席和投票，否则视作弃权，并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章；
　　(五)业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式；会议表决采取投票、举手等形式；
　　(六)业主委员会成立后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次。
　　经持有10％以上投票权的业主提议，业主委员会应于接到该项提议后14天内就其提议召开主业大会；
　　业主委员会应于召开业主大会7天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门；
　　(七)业主大会必须有已住用业主中持有50％以上投票权的业主出席才能举行；如经已住用业主中持有50％以上的投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会；
　　(八)业主大会的出席人数达到规定人数时，在会上提出的需经决定的事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过有效；
　　(九)(此项废止)注9（注9：此项原文为：(九)业主投票时，以每套单元式住宅为一票；非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票；一百平方米以下的每份房地产证书一票。)
　　(十)业主大会的决定和业主委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。
　　违反规定的，区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。 　　三、违约责任
　　(一)违反本公约业主义务条款中1、3、4、5、6、7、9、10项规定的，物业管理公司有权处理，并要求限期整改；逾期不整改的，有权强制整改；对本物业公共利益造成损失的，物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金；强制整改措施予以公告，赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准，由物业管理公司与业主委员会议定，业主委员会未成立的，经区物业管理主管部门核准后执行；注10（注10：此项原文为：(一)违反本公约业主义务条款中1、3、4、5、6、7、9、10项规定的物业管理公司有权处理，并要求限期整改；逾期不整改的，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等催改措施；对本物业公共利益造成损失的，物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金；强制整改措施予以公告，赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准，由物业管理公司与业主管理委员会决定，业主管理委员会未成立的，经区物业管理主管部门核准后执行。
　　(二)业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日万分之五的滞纳金。注11（注11：此项原文为：(二)业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金；无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。) 　　四、其他事项
　　(一)本公约由开发建设单位或委托的物业管理单位报区物业管理主管部门审核批准，在办理住用手续时由业主签字，并经15％以上的已住用业主签字后生效；
　　(二)本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换，本公约继续有效：
　　(三)业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充，并提前报区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订；
　　(四)业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷，协商不成的，提请市物业管理主管部门调解，或提交深圳市仲裁委员会仲裁；
　　(五)本公约一式三份，业主、业主委员会、物业管理公司各执一份。
　　本业主所拥有物业：
　　住宅：_________ 栋_________号
　　商业用房：__________栋_________号(店、铺)
　　其他：
　　所在单位：
　　电话：　　(宅)　　(办公室)
　　业主(签章)：
　　年　　月　　日
　　深圳市业主委员会规则 　　第一条　各区住宅主管部门(以下简称区主管部门)作为各辖区业主委员会(以下简称业委会)的业务主管部门，承担对辖区内各住宅区、工业区、大厦业委会的日常管理、指导、监督、检查与考核工作，协调业委会与物业管理单位的关系，提高业委会的运作水平。 　　第二条　各区主管部门应经常检查考核各业委会的运作情况，定期组织各业委会人员学习物业管理政策法规和业务知识；及时派员出席或主持业主大会或业委会的重要会议；纠正或撤销业主大会或业委会作出的不符合政策法规的决议、决定；对运作管理混乱、严重影响工作或侵害多数业主权益的业委会，应当及时主持改组或重新组织选举。 　　第三条　各业委会应主动向各区主管部门请示汇报工作，重要会议应请市、区主管部门派员出席或主持，定期组织学习，提高人员素质和管理水平。 　　第四条　业委会是代表物业管理区域内全体业主物业权益的群众性监督组织，其在政府主管部门指导和监督下开展工作，其合法权益受国家法律保护，一切活动均应遵守有关政策法规。注12（注12：此条原文为：第四条　管委会是代表物业管理区域内全体业主物业权益的社会团体和物业管理监督组织，其合法权益受国家法律保护，一切活动均应遵守有关社团管理和物业管理法规政策。) 　　第五条　业委会与物业管理单位之间是平等的民事主体关系，其权利义务由委托合同和有关物业管理政策法规确定。 　　第六条　业委会应当建立健全各项工作制度和内部管理制度，并将所订制度报区主管部门备案。 　　第七条　业委会不设专门编制，不设财务，不从事任何具体经营活动，不具体经营管理及维护任何物业及设施设备；业委会人员不领取固定工资；政府福利房、微利房住宅区、大厦的业委会不设专职主任和专职执行秘书，人员津贴标准应低于商品房住宅区、大厦；业委会的办公费用(含人员津贴)由业委会年初提出计划，经与物业管理单位协商后由业主大会通过，一并列入管理费项目，由双方共同公布帐目，接受全体业主的监督和质询。 　　第八条　业委会的办公费用(包括办公费、电话费、人员津贴、水电费、旅差费、会议费、有关活动费用等)，原则上按所管理房屋套数每套每年5-8元的标准使用。 　　第九条　业委会人员专用办公用房从物业管理单位使用的管理用房中划分，按正式委员人数每人平均3-5平方米；较大型会议和业主大会场地可由物业管理单位提供。开发建设单位按《条例》及其实施细则提供的商业用房和管理用房(含业委会专用办公用房)，不得以任何方式转让、抵押，或出租借用给物业管理单位以外的任何单位或个人。业委会与物业管理单位因办公费用和专用办公用房协商不一致的，由区主管部门核定。 　　第十条　计算开发建设单位提供给业委会的管理用房时，非住宅用房按每100平方米建筑面积折为一套。100平方米以下每份房地产证书为一套。 　　第十一条　涉及到小区的管理体制(如综合管理)、公用配套设施产权与管理、收益及广大业主利益的重大事项等，由业委会与管理单位共同出面，向有关方面交涉解决。 　　第十二条　业委会既要代表业主合法物业权益，又要考虑到历史和客观事实，实事求是解决问题，尤其是对一些老住宅区和商业楼宇，业委会与物业管理单位人员之间，应当相互尊重和理解，共同管好物业。 　　第十三条　对业委会成立之前物业管理单位已形成的固定资产，或用管理服务费总收入以外的经费购置的资产，不列入业主共有资产。上述资产用于为业主服务时，其费用和折旧，应列入物业管理支出费用。 　　第十四条　业委会在接管物业时，应当要求开发建设单位和原物业管理单位对辖区内的公用配套设施设备、业主共有资产、管理费结余、公共收益项目等，进行具体详细明确的划分和交割，并签订接管协议；有权要求开发建设单位提供红线图、规划设计文件、施工验收资料等。公用配套设施设备和共有资产、公共收益等一时难以全部划分和交割的，业委会可以先部分接管，并要求有关单位和部门限期划分和交割。 　　第十五条　管理服务费和维修基金应由物业管理单位依据市物业管理主管部门发布的指导标准(包括收费标准和管理标准)和实际管理支出，提出每年的收支预算，交业委会审议后，提交业主大会通过实施，业委会应当督促业主按时交费。业委会如不同意管理公司的收支预算，可请区主管部门核定，也可请审计部门对年终结算报告和帐目进行审计；所发生的费用单独列入管理费帐目并向业主公布。 　　第十六条　尚未实行抄表到户的水、电、气费，业委会有权代表全体业主与有关部门交涉，要求按市政府规定抄表收费到户，取消中间层收费：开发建设单位和物业管理单位应当积极配合，办理向有关部门移交手续。暂不能实行抄表到户的二次供电供水的住宅区、工业区或大厦，业委会应当认真审查水电费实际收支成本，将审查结果向业主公告，并督促业主按实际发生成本交费。审查水电费收支成本时应当注意：线路损耗和设备损耗摊入每吨或每度水电量；人工费、公用部位水电费、设备维修保养费用等摊入管理费成本，不能重复分摊或收取。 　　第十七条　税务、工商等部门依法收取的有关税、费，以及物业管理单位按资质等级收取的利润，应当列入管理费成本，并向全体业主告知。 　　第十八条　业委会公章由执行秘书负责管理，并按公章管理制度使用，涉及重要事项需使用公章时，应由多数委员签字认可；凡违章使用公章，造成经济损失或严重不良影响的，由市、区主管部门严肃查处，并由责任人承担全部经济责任及相关责任。 　　第十九条　业委会委员及执行秘书的停任、任免、撤换、增减，须经业委会会议或市、区主管部门决定，并由下次业主大会确认；业委会的以上决议、决定及其他有关物业管理重大事项的决议、决定，应当及时报送区主管部门备案，并向全体业主和非业主使用人公告；重要会议应当报请市、区主管部门派员出席并指导工作。 　　第二十条　业委会应当教育并督促全体业主及非业主使用人遵守物业管理政策法规，服从管理单位的正当管理，按时交纳管理服务费、房屋本体维修基金等有关费用，及时维护公共物业，对危害公共安全或影响房屋外观的设施设备及现象(如室外空调架、防盗网、外墙锈水渗水、违章装修、违章搭建占用、天面及毗连部位渗漏水等)，应及时督促维修整治或组织强制维修整改。 　　第二十一条　广大业主和物业管理单位有权监督业委会的工作，对业委会及有关人员的违法违规行为，进行劝告和制止，并可上报市、区主管部门查处。 　　第二十二条　业委会委员或执行秘书不遵守物业管理政策法规和业委会章程、决议、制度，经教育拒不改正或造成严重不良影响的，由业委会会议决定或由市、区主管部门责令停任、罢免或撤换，报下次业主大会确认；造成经济损失的还应依法追究其经济赔偿责任。

附件　　　　 深圳市业主委员会章程(示范文本)注13

　　（注13：将原文第三章改为附件)

　第一章　总则　

　　第一条　名称与办公地点
　　名称：_________________业主委员会(以下简称本会)
　　办公地点：____________________________ 　　第二条　本会是根据中华人民共和国及本市物业管理政策法规的有关规定，经政府批准成立的代表本区或大厦(以下简称本物业)全体业主合法权益的群众性监督组织，本会的一切合法权益受国家法律保护。本章程所称业主是指房地产所有权人。注14（注14：此条原文为：第二条　本会是根据中华人民共和国及本市物业管理法规政策的有关规定，经政府批准成立的代表本区或大厦(以下简称“本物业”)，全体业主合法权益的社会团体，本会的一切合法权益受国家法律保护。本章程所称业主是指房地产所有权人。) 　　第三条　本会接受市、区物业管理主管部门的管理指导、监督检查与考核，执行《深圳市业主委员会规则》。 　　第四条　业主大会是由全体业主组成，决定本物业重大管理事项，选举和监督业主委员会，保障全体业主合法权益的权力机构。本会是业主大会的执行机构。注15（注15：此条原文为：第四条　业主大会是由全体业主组成，决定本物业重大管理事项的业主自治及物业管理监督组织。本会是业主大会的执行机构。) 　　第五条　本会宗旨：代表本物业全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理服务相结合的体制，保障物业的安全与合理使用，贯彻执行物业管理法规政策，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。 　　第六条　本会不设专门编制、不设财务、不从事除与物业管理公司按规定签订物业管理合同以外的任何具体经营管理活动。
　　　　　　　　　　　第二章　业主委员会的组织及职责
　　第七条　本会由业主大会选举产生。
　　第一届业主委员会由区物业管理主管部门会同开发建设单位或物业管理单位、业主代表组成筹委会，并由筹委会推荐本会侯选人名单，提交第一次业主大会选举产生。未参加筹委会的拥有10％以上投票权的业主，可以推荐1-2名侯选人；10名以上有投票权的业主，可以联名推荐1名候选人。 　　第八条　本会设委员___________名，其中主任一名，副主任_________名，本会主任、副主任在本会的全体委员中选举产生。
　　本会聘任执行秘书一名，负责处理本会日常事务。执行秘书可以不是本会委员。
　　如聘任非本物业业主担任执行秘书的，须由有本市常住户口并有担保能力的公民为其经济担保人。
　　本会主任、执行秘书为专职(或兼职)。 　　第九条　本会权利
　　(一)召集和主持业主大会；
　　(二)采用招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行物业管理，并与其签订物业管理合同；
　　(三)与物业管理单位议定管理服务费、房屋本体维修基金等费用的收取标准及使用办法；
　　(四)与物业管理单位议定年度管理计划，年度费用概预算、决算报告；
　　(五)检查监督物业管理单位的物业管理工作；
　　(六)修订业主公约、本会章程，但须提前报区物业管理主管部门提前核准并经业主大会通过。 　　第十条　本会义务
　　(一)筹备业主大会并向业主大会报告工作；
　　(二)执行业主大会通过的各项决议；
　　(三)贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其它有关法律、政策规定，对住户开展多种形式的宣传教育；
　　(四)保障本物业各项管理目标的实现；
　　(五)执行市、区物业管理主管部门对本物业的管理事项及本会工作提出的指令和要求；
　　(六)本会作出的决定，不得违反法律、法规、政策规定，不得违反业主代表大会的决定，不得损害业主公共利益。 　　第十一条　本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。 　　第十二条　下列人员经本会决定可获得适当津贴：
　　(一)本会主任；
　　(二)本会副主任；
　　(三)本会执行秘书；
　　(四)本会同意的其他人士。

　第三章　业主委员会会议　

　　第十三条　业委会会议至少每3个月召开一次。有三分之一以上委员提议或主任、副主任认为有必要并书面呈述时，可召开特别会议。业委会会议必须有超过半数委员出席；表决事项时，如赞成和反对意见票数相等时，业委会主任或会议主持人在自己已投过的一票普通票外，还可以再投一票决定票。但由市、区物业管理主管部门派员主持业委会会议时，不适用上述规定。 　　第十四条　本会会议的召开，应由召集人提前7天将会议通知及有关材料送达每位委员。委员因事不能参加会议的，可以一次性书面委托代理人参加。 　　第十五条　本会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，应当说明理由，并由副主任主持；如副主任或其他委员缺席，应当向主任书面请假，并可对表决事项提出书面意见，否则视为无故缺席。 　　第十六条　本会召开会议时，可以邀请政府有关部门(街道办事处、居民委员会、公安派出所等)、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表列席会议；当物业有三分之一以上为出租时，必须聘请相当于本会委员三分之一以上人数的承租人代表为聘请委员，并应当通知其列席与承租人利益有关会议。聘请委员、列席人员无表决权。业委会决定事项应充分听取聘请委员和列席人员的意见。 　　第十七条　本会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，每一委员有一票表决权。若表决中出现赞成票与反对票相同时，由主任或会议主持人在投自己已投过的一票外，再投一票决定票(赞成票或反对票)，但此规定不适用于对其本人或直属亲属有利害关系的事项，或由物业管理行政主管部门主持的会议。 　　第十八条　业委会每一次会议都必须由执行秘书或主持人做书面记录，并由主持人签字。有关重要事项会议记录应由全体出席会议的委员(包括聘请委员和列席代表)签字。会议记录应当在每年年初编号造册，年底将原件交区物业主管部门统一存档，业委会可保留复印件。 　　第十九条　正、副主任因故不能亲自主持工作时，其他多数委员可以推选代理主任或由区主管部门指定代理主任。 　　第二十条　本会应经常组织委员学习有关物业管理政策法规，熟悉物业情况，掌握物业管理基本知识。

　第四章　业主委员会委员　

　　第二十一条　本会委员由业主大会在业主中选举产生；人数为单数，最多不超过17人。 　　第二十二条　本会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的成年人士担任。 　　第二十三条　本会委员每届任期3年，可以连选连任。 　　第二十四条　本会委员的停任、任免、增减，由本会会议通过后，提交业主大会投票决定。 　　第二十五条　有下列情形的人士不得担任本会委员，已经担任的须停任，并由下次业主大会确认罢免：
　　(一)个人已宣告破产或担任企业法定代表人期间该企业被宣告破产3年内的；
　　(二)因健康原因丧失履行职责能力的；
　　(三)违反物业管理政策法规或本会章程、决议、社会公德的，情节严重或造成严重后果的；
　　(四)无故缺席会议连续三次以上的；
　　(五)已不是业主的；
　　(六)以书面形式向本会提出辞呈的；
　　(七)被司法部门认定有违法犯罪行为或正在接受调查的；
　　(八)业主大会已将其罢免的：
　　(九)其他不适宜担任本会委员情形的。 　　第二十六条　任何委员停任时，必须在停任后7天内将由其管理、保存的本会的文件、资料、帐簿以及属于本会的所有财物移交给本会。 　　第二十七条　委员的权利和义务：
　　(一)权利
　　1．选举权和被选举权、表决权、监督权；
　　2．对本会的建议和批评权；
　　3．参与本会有关事项的决策；
　　4．参加本会组织的有关活动。
　　(二)义务
　　1．遵守本会章程和物业管理政策法规规定；
　　2．执行本会的决议，努力完成本会的工作；
　　3．积极参加本会组织的会议、活动和公益事业；
　　4．向本会工作提供有关资料和建议。

　第五章　业主委员会日常经费收支与办公用房　

　　第二十八条　本会的经费从物业管理服务费中支出。 　　第二十九条　本会的经费开支包括：业主大会和本会会议之费用、有关人员的津贴、必要的日常办公费用(含电话费、书报费、水电费、差旅费等)；经费开支标准原则为每户每年5-8元，由本会提出预算，与物业管理单位议定后执行。如双方不能议定，则由区物业管理主管部门核定。经费收支帐目由物业管理公司负责管理，每季度向本会汇报，每年度向业主汇报。 　　第三十条　本会的专用办公用房为每名委员3-5平方米，由本会提出使用方案，与物业管理单位议定后执行。如双方不能议定，则由区物业管理主管部门核定。
　　本会按有关规定接受的商业用房、管理用房(含业委会专用办公用房)，均不得以任何形式抵押、转让或出租借用给物业管理单位以外的任何单位与个人。

　第六章　附则　

　　第三十一条　业主大会通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。 　　第三十二条　本会的解散或终止：依照业主大会的决定或市、区物业管理主管部门的决定解散或终止。 　　第三十三条　本章程经业主大会通过后生效。

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