第二条　本办法适用于本市行政区域内物业管理活动。

　　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。

　　第三条　市、县（市、区）人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，建立和完善专业化、市场化、规范化的物业管理机制。

　　第四条　倡导绿色物业管理，鼓励采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能、节水、垃圾处理、环境绿化、污染防治等资源节约和环境保护手段的运用，促进物业管理的集约化、信息化、低碳化。

　　第五条　市物业管理行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

　　第六条　县（市、区）物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理和指导工作，履行下列职责：

　　第七条　街道办事处、乡镇人民政府在县（市、区）物业管理行政主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，具体负责下列职责：

　　第八条　居（村）民委员会接受县（市、区）物业管理行政主管部门的业务指导，配合本辖区内物业管理活动的监督、协调、指导工作，调解物业管理纠纷。

　　第九条　县（市、区）人民政府是所辖区域内物业管理工作的责任单位，应当加强对物业管理工作的组织领导。各县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居（村）民委员会应当明确人员和工作经费，确保所辖区域内物业管理活动的正常开展。

　　第十条　发改、自然资源、公安、生态环境、市场监管、民政等部门在各自职责权限范围内，依法对辖区内物业管理活动进行监督管理。

　　第十一条　市物业管理行政主管部门应当建立全市物业管理信用信息体系，完善不良行为警示制度，对物业服务企业及相关从业人员、业主委员会成员、承担共用设施设备维修养护等专项服务的专业机构等纳入信用信息档案管理。

　　市物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当加强对社区物业服务情况的监督检查，依法向社会公布物业管理行政主管部门对物业服务企业实施行政处罚等信息。

　　市物业管理行政主管部门、县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和市物业管理行业协会应当对物业管理区域备案、物业服务企业的信用、处罚等物业管理信息进行共享。

　　第十二条　物业管理行业协会应当依法加强行业自律，建立物业服务企业及物业服务从业人员的诚信档案，依据《广东省物业管理条例》第六条的规定对违反法律、法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责，协助调解处理物业纠纷，维护市场秩序和公平竞争，促进行业健康发展。

　　第十三条　县（市、区）物业管理行政主管部门应当鼓励和支持物业服务企业加入韶关市物业管理行业协会，告知办理物业服务合同备案的物业服务企业，在完成合同备案手续后可以到市物业管理协会办理入会手续。

　　第十四条　街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理纠纷调解处理机制，负责组织召集物业管理区域所在地的县级住建管理、发展改革、自然资源、公安、应急管理、生态环境、信访、物业管理行业协会等和村民委员会、居民委员会、业主委员会、物业服务企业等参加，协调处理辖区内业主委员会选举、换届改选和物业服务企业交接过程中出现的问题以及其他重大物业管理纠纷。

　　同一物业管理区域跨县（市、区）的，纠纷调解处理由街道办事处、属地乡镇人民政府会同市物业管理行政主管部门共同组织召集。

　　涉及协调处理物业管理区域内供水、供电、供气、环境卫生等事项的，应当通知相关专业经营单位参加。

　　第十五条　业主、业主委员会、物业服务企业违反法律、法规规定的，根据《物业管理条例》《广东省物业管理条例》等法律、法规的规定处理。

　　第十七条　物业管理区域备案，建设单位或者物业服务企业应当向县（市、区）物业管理行政主管部门提交以下材料：

　　已实施物业管理的旧小区物业服务企业因客观原因无法提供前款第（一）项和第（二）项资料的，物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备、社区建设等情况。

　　第十八条　原有物业管理区域具有两个以上物业建设宗地红线图，或者已分割成两个以上相对封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任的前提下，经征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、村（居）民委员会意见，并经县（市、区）物业管理行政主管部门确认，可以划分为多个独立的物业管理区域。

　　第十九条　建设单位应当将物业管理区域划分建议书及备案回执、属于全体业主共有的共用部位和共用设施设备、宗地红线图在房屋销售现场公示，并将经备案的物业管理区域作为房屋买卖合同的附件。

　　第二十一条　业主大会筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对业主大会筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

　　第二十二条　业主大会筹备组成立后，街道办事处、乡镇人民政府应当通知建设单位和物业服务企业在物业管理区域内为业主大会筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持，并在规定期限内向业主大会筹备组提交下列资料：

　　建设单位和物业服务企业未在规定期限内提供前款规定的资料，经物业管理行政主管部门责令限期提供，逾期仍拒不提供的，业主大会筹备组应当向不动产登记机构查询业主姓名和房屋面积，不动产登记机构应当提供并不得收取费用。

　　业主大会筹备组应当对业主资料保密，不得将第一款规定的资料用于与业主大会筹备无关的活动。

　　第二十三条　物业管理区域筹备召开首次业主大会时，街道办事处、乡镇人民政府应当予以协助，建设单位或者物业服务企业应当予以配合。

　　业主大会筹备组成员就筹备工作事项意见不统一的，以参加投票表决的人数中超过半数的意见作出决定。

　　第二十四条　业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召开首次业主大会会议。

　　业主大会筹备组成立六个月仍无法召开业主大会并选举产生业主委员会的，业主大会筹备组可以解散并重新成立。

　　第二十六条　召开业主大会时，业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

　　业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

　　业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

　　业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其监护人行使投票权。

　　第二十七条　业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

　　第二十八条　划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

　　第二十九条　业主大会会议讨论决定下列事项：

　　第三十条　业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

　　第三十二条　业主委员会委员是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。

　　业主委员会实行差额选举的，得票超过出席会议业主半数但未当选业主委员会委员的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之三十。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

　　第三十三条　业主委员会委员候选人按以下方式产生：

　　第三十四条　业主大会筹备组应当审查业主委员会委员候选人的资格，并将符合条件的业主委员会委员候选人相关信息在物业管理区域进行公示。公示期应不少于十五日。

　　第三十五条　业主委员会委员候选人应当从物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生：

　　第三十六条　业主有下列情形的，不得成为业主委员会委员候选人：

　　第三十七条　业主委员会自选举产生之日起三十日内持业主大会成立和业主委员会选举情况的报告、业主大会议事规则和管理规约及其他应提供的材料向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。

　　第三十八条　业主委员会应当依法对物业管理区域内业主损害他人合法权益的行为进行劝阻和制止，对物业服务纠纷进行调解，依法追究物业服务企业违反物业服务合同的违约责任。

　　第三十九条　业主委员会委员、候补委员不得接受物业服务企业提供的物业服务费减免、停车费用减免以及其他物质、现金等不正当利益，不得侵占、挪用物业专项维修资金、物业共有部分收益等全体业主共有的资金。

　　物业服务企业可以将业主委员会委员、候补委员未按物业服务合同约定缴纳物业服务费用、住宅专项维修资金的情况向全体业主公布。

　　第四十条　业主大会、业主委员会作出的决定涉嫌违反法律、行政法规强制性规定的，业主可依法向法院起诉要求确认无效。

　　业主也可申请物业所在地街道办事处、乡镇人民政府调查。经街道办事处、乡镇人民政府调查核实，业主大会、业主委员会的决定确有违反法律、法规强制性规定的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正。逾期仍不改正的，街道办事处、乡镇人民政府应当提请物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门撤销其决定，并通告全体业主。

　　第四十一条　业主委员会可以聘请专职工作人员。专职工作人员的职责、所需经费由业主大会议事规则约定。

　　第四十二条　业主委会委员缺员，由候补委员递补后仍未达到议事规则规定的人数，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当在上述情况发生之日起三个月内组织召开业主大会会议补选。

　　业主委员会未按照前款规定及时补选的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府可以责令其限期组织补选并通告全体业主。

　　业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行补选或改选。

　　业主委员会补选完成或新一届业主委员会产生之前，原业主委员会不得继续行使业主委员会职能的，可以由物业所在地的村（居）民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

　　第四十四条　业主监事会主要履行以下职责：

　　第四十五条　业主大会、业主委员会、业主监事会工作经费可以由全体业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费筹集、管理、使用和公示的具体办法由业主大会决定。

　　工作经费的收支情况，业主委员会应当按季度在物业管理区域的显著位置公布，接受业主监督。

　　第四十六条　经专有部分面积占总建筑面积过半数且占总人数过半数的业主同意，物业管理区域可以实行业主自行管理。实行自行管理的，应当将执行机构、管理方案、收费标准、管理期限和法律责任等内容提交业主大会表决通过并报乡镇人民政府、街道办事处备案。

　　业主自行管理的，应当依法经营，不得违反法律法规的规定。

　　第四十八条　住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过物业管理招投标平台，以招投标的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理服务。投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，其前期物业管理招投标应当以全部物业管理区域为范围。

　　前期物业管理招投标的具体实施办法，由市物业管理行政主管部门另行制定。

　　第四十九条　建设单位应当将前期物业服务企业的名称、物业服务收费标准、物业服务内容和质量标准向物业买受人明示，并在房屋销售合同中载明。

　　鼓励业主大会通过物业管理招投标平台选聘物业服务企业。住宅物业的业主大会选聘物业服务企业的，应当将服务内容、标准、期限、选聘方法以及选聘结果向业主公示。

　　第五十条　业主大会成立后作出选聘或者续聘物业服务企业决定的，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会的决定和由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府出具的业主委员会备案回执。

　　物业服务企业应当于物业服务合同签订之日起十五日内，提交以下资料向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门办理备案手续：

　　报送资料齐全、符合法定形式的，县（市、区）物业管理行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

　　第五十一条　新建住宅物业交付使用十五日前，建设单位应当与物业服务企业完成物业共有部分、共用设施设备的承接查验，并签订承接查验协议。

　　物业服务企业应当将承接查验的结果在物业管理区域的显著位置长期公示。

　　建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在承接查验过程中侵害业主利益的，应当依法承担赔偿责任。

　　第五十二条　建设单位应当在现场查验十五日前向物业服务企业移交下列资料：

　　未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

　　第五十三条　供水、供电、供气采取终端供应方式的，未经供水、供电、供气单位或者司法机关授权，物业服务企业不得对物业专有部分或者共有部分实施停水、停电、停气，但水管破裂、火灾等可能对业主或者公共财产造成损失的紧急情形除外。

　　供水、供电、供气终端供应方式是指物业管理区域内所有相关设备设施均由供水、供电、供气专业公司管理维护，服务到最终用户，并向最终用户收取有关费用的方式。

　　第五十四条　物业服务企业应当按照国家、省、市的相关规定协助政府有关部门做好物业管理区域内治安秩序维护、消防安全管理、出租屋管理、计划生育以及环卫保洁、垃圾分类、住宅装饰装修、安全事故预防等有关工作。

　　第五十六条　有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段性工作未完成等为由拒绝退出：

　　物业服务企业违反上述规定拒不退出的，物业管理行业协会、县（市、区）物业管理行政主管部门可以依据《广东省物业管理条例》第六条、第六十三条的规定予以处理。

　　第五十七条　物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作；没有业主委员会的，应当移交物业所在地街道办事处、乡镇人民政府代管：

　　新聘的物业服务企业应当在原物业服务企业退出物业管理区域后，与业主委员会办理交接手续并进驻物业管理区域。

　　街道办事处、乡镇人民政府应当监督、指导新旧物业服务企业的交接。

　　第五十八条　市物业管理行政主管部门可以按照公开、自愿、择优的原则建立应急物业服务企业预选库。未依法选举产生业主委员会的住宅小区有以下情况之一的，经物业所在地的村民委员会、居民委员会征求该住宅小区业主意见并取得专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数业主书面同意后，可以由物业所在地的村民委员会、居民委员会在市物业管理行政主管部门指导和监督下代行业主委员会职责，在应急服务企业预选库中随机抽取一家物业服务企业提供服务：

　　应急物业服务合同服务内容、标准和收费参照原物业服务合同执行，合同期限最长至业主大会会议选聘或续聘的物业服务企业进场之日。

　　第五十九条　建设单位依合同交付物业后，业主应当交纳物业服务费。对符合交付使用条件而业主拖延接收的物业，物业服务费应当按照商品房买卖合同的约定交纳。

　　建设单位出售物业时，承诺或者约定减免业主的物业服务费，由建设单位承担；物业已竣工尚未出售或已出（预）售但尚未交付给业主使用的，其物业服务费由建设单位承担。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权或者使用权转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费。

　　第六十条　业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。

　　第六十一条　物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业和业主委员会在签订物业服务合同时，可以就物业服务费使用的审计机构选择、审计频率等相关事项进行约定。物业服务企业不得将预收的物业服务支出用于物业服务合同约定以外的事项。

　　物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

　　业主或者业主大会对物业服务企业公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况有异议时，物业服务企业应当自收到书面质询之日起七个工作日内答复。

　　第六十二条　住宅大楼内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内加压水泵、电梯、照明等共用设施设备产生的水电费由全体业主（物业使用人）合理分摊。物业管理区域内物业服务用房、停车场、经营活动等水电费不得要求业主分摊。可分摊的共用水电需设置独立计量表，费用应单独列账，物业服务企业在收取分摊费用前及时向业主公示共用水电分摊的用量、总金额以及各业主应当负担的金额等。严禁把分摊的共用水电费用与业主自用的水、电费用在政府规定的水、电费标准加价混合统收。

　　设置独立计量表确实有困难的老住宅小区，经测算共用水电费总额后，按约定的方式由业主合理分摊；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

　　业主或者业主大会对共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情况提出异议时，物业服务企业应当及时答复。

　　第六十三条　物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线数字电视、快递等服务单位应当按规定向最终用户收取有关费用。

　　上述单位不得强制物业服务企业代收有关费用，物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以向委托单位收取费用。

　　物业服务企业退出物业管理区域时已代收费用但未向供水、供电、供气、通讯、有线数字电视、快递等服务单位清缴的费用，相关服务单位应当按照委托约定直接向物业服务企业追缴，不得以未清缴费用为由停止向用户提供服务。

　　第六十四条　业主、物业使用人、装饰装修企业在住宅室内装饰装修工程开工前，应当告知物业服务企业，签订住宅室内装饰装修管理服务协议，约定双方在装饰装修活动中应当遵守的管理规约和住宅室内装饰装修的有关规定。

　　物业服务企业应当为装饰装修废弃物的收集运输提供明确指引。物业服务企业不得限制业主、物业使用人自主选择装饰装修企业、强行推销装饰装修材料或者强制为业主、物业使用人提供配送、维修、安装、中介等服务的人员，不得擅自收取相关费用。

　　住宅装饰装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，业主、物业使用人应当及时修复并依法承担由此造成的赔偿责任；业主、物业使用人不履行维修责任的，物业服务企业可以依照双方约定或者经业主大会同意，修复损坏的物业共用部位、共用设施设备，费用由业主、物业使用人承担。

　　第六十六条　物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。

　　物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当依法出售、出租或者附赠车位、车库。

　　建设单位依法取得车位、车库权属登记后转让车位、车库使用权的，至少提前一个月在物业管理区域内显著位置公示拟转让使用权的车位、车库数量、产权证明文件、转让期限和转让价格。拟转让使用权的车位、车库数量少于本区域要求购买、租用车位、车库使用权业主的房屋套数时，建设单位和业主可以双方约定通过抽签、摇号等公开公平方式确定，每户业主只能购买一个车位、车库使用权。

　　车位、车库满足本物业管理区域内业主需求后，建设单位将剩余车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，应当根据《广东省物业管理条例》的规定约定租赁期限最长不得超过六个月；建设单位自行出租的，应当将车位、车库租赁合同复印件送交物业服务企业存档，业主、业主委员会及物业使用人有权查询。

　　第六十七条　建设单位应按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。保修期届满后，物业共有部分、共有设施的维修责任由共有该物业的业主承担，物业专有部分的维修责任由该专有部分所有的业主承担。

　　建设单位委托物业服务企业保修的，应当与物业服务企业另行签订委托保修协议。

　　物业专项维修资金筹集、管理和使用的程序、方式等具体操作细则，由市房地产行政主管部门会同相关部门另行制定。

　　第六十八条　业主转让或者出租物业时，应当将物业管理规约内容、物业服务费用标准、专项维修资金交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知物业服务企业。

　　第六十九条　任何单位和个人应当维护物业管理区域内的设施和环境，不得有下列行为：

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当报告有关主管部门及时依法处理。业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为、业主委员会依据管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第七十一条　本办法自2020年2月1日起施行，试行两年。