东莞市建设局、东莞市工商行政管理局、东莞市物价局、东莞市房产管理局关于规范房地产开发经营行为的通知
（东建〔2006〕41号）

各镇（街）规划建设办、工商分局、经（财）贸办、房管所，各房地产开发公司，各广告经营单位：
　　为了进一步规范我市房地产开发、经营行为，提高行业诚信服务水平，营造公平、公正、透明的市场环境，保护消费者合法权益，促进我市房地产市场健康、有序发展，维护社会和谐、稳定，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国合同法》、《房地产广告发布暂行规定》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》和《广东省商品房预售管理条例》等有关法律法规，现就规范我市房地产开发、经营行为的有关事项通知如下：
　　一、规范房地产开发过程管理
　　房地产开发项目必须严格按照建设程序办理相关手续，严禁以各种理由违反建设程序，逃避监管，确保商品房的质量和安全，维护广大消费者的利益。 　　二、规范商品房销售行为
　　（一）加强商品房销售管理
　　1、商品房销售应遵守国家有关法律法规，严格执行《商品房预售许可证》制度。在未取得《商品房预售许可证》前，不得发布任何销售信息，严禁以“认筹”、“内部认购”等任何形式变相无证销售商品房，不得向购房者收取排号登记费、诚意金、认购费等任何含有预订款性质的费用。
　　2、房地产开发企业在申办商品房预售许可证时要提交商品房销售方案。
　　在领取预售许可证后，应将批准预售的套数进行公开销售，在售楼部张帖公布已批准预售套数清单，不得设所谓保留单位，禁止捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等扰乱房地产市场秩序的行为。
　　3、房地产开发企业和房地产经纪机构，必须在售楼现场的明显位置设立“公示栏”，悬挂《广东省东莞市商品房预售许可证》原件和《东莞市商品房售楼须知》，不得使用过期、失效的预售证。
　　预售商品房时，预售人应当以书面方式向预购人明示项目开发进度和竣工交付使用时间，商品房的结构类型、户型、装修标准，公共和公用建筑面积的分摊办法，预售商品房的价格和付款办法，商品房预售款的专用帐户等事项。不得发布不实的价格和销售进度信息，误导消费者。
　　4、销售现场必须展示《项目总体规划平面图》（经规划局批准、建设局备案，并标出已办预售部分，模型、沙盘必须与总规划图一致）、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《广东省商品房预售管理条例》、《国有土地使用证》、《商品房认购书》（范本）、《购房流程》、《商品房销售价目表》、《商品房预售方案》、《商品房使用说明书、质量保证书》、《业主临时公约》、《前期物业服务合同》，以及经房管局备案的《广东省商品房买卖合同》样本。
　　5、严格规范房地产中介代理行为。房地产开发企业必须与其委托销售的房地产中介机构签订书面合同。中介机构必须按照受委托的权限、内容从事经营活动。受托中介机构不得收取佣金以外的其他费用。
　　6、加强预售楼款监管。所有房地产项目的预售楼款必须存入预售许可证载明的监管专门账户，不得自行另设账号收取预售楼款。
　　（二）规范房地产广告宣传
　　1、房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》后，方能发布房地产销售广告，发布广告前应将拟发布的广告式样报市建设局备案。
　　出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明。中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明。
　　2、房地产开发企业必须委托具备相应经营范围的广告经营单位发布房地产户外广告，并到工商行政管理部门办理申报手续，在广告内容右下角清晰标明户外广告登记证号。任何单位和个人不得未经登记擅自发布户外广告。
　　3、在房地产销售广告中必须载明以下事项：
　　（1）开发企业名称；
　　（2）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；
　　（3）《商品房预售许可证》号。
　　4、在房地产广告中不得含有如下内容：
　　（1）不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚；
　　（2）不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果；
　　（3）不得出现融资或者是变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；
　　（4）不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。
　　5、房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积；使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。
　　（三）规范商品房买卖格式合同条款
　　1、房地产开发企业不得在商品房买卖格式合同中设定侵害购房者合法权益的霸王条款；不得故意涂改、删除商品房格式合同中规定的保护购房者合法权益的条款内容。
　　房地产开发企业使用商品房买卖格式条款订立合同的，应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
　　2、买卖合同中应明确房地产项目共有建筑分摊部位，并如实载明配套设施的权利归属，不能将不属于共有建筑分摊部位的设施进行分摊。
　　3、采取先订购后签约方式销售商品房的，买卖双方应签订《商品房认购书》。买卖双方在约定时间内因不可归责于当事人双方的事由，导致《广东省商品房买卖合同》条款不能达成一致的，可以取消《商品房认购书》，退还认购款（认购书另有约定的除外）。
　　4、房地产开发企业应按照国家规定，切实履行《广东省商品房买卖合同》条款，并在《广东省商品房买卖合同》或副本中标明楼价所包括的内容、项目及交楼时还有何种收费。
　　买卖双方签订《广东省商品房买卖合同》后30天内，应到市房管局备案；开发企业在商品房竣工验收合格后30天内，须办理确权登记手续；商品房交付使用之日起90天内，购房人应当依法到房地产管理部门办理权属登记，开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。
　　（四）加强商品房销售价格监管
　　1、商品房销售应按《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》（粤价〔1997〕19号）、《关于印发广东省新建商品房销售明码标价管理规定的通知》（粤价〔1999〕126号）和《广东省物价局关于进一步加强我省住房价格监管的通知》（粤价[2006]110号）的要求，遵循公开、公平、诚实信用的原则。
　　2、实行明码标价制度，在商品房销售点明示所有在售楼房的楼号、销售价格、付款方式及优惠折扣率等。
　　房地产开发企业面向部分购房人提供专门服务的经营服务性收费，应在住房销售价格外明示，由购房人自愿选择，不得在售房时强行收取。禁止标价外随意加价、价格欺诈、价格歧视等价格违法行为。 　　三、加大对企业违法违规行为的检查及监管力度
　　加大房地产开发企业、项目的检查及监管力度，对违反建设程序、不法和违规销售行为、逃避预售楼款监管、发布虚假销售广告、合同欺诈、价格欺诈及违反明码标价等行为将依法进行严肃查处，并通过媒体进行曝光。有关职能部门加强协调配合，确保各项监管措施落实到位。
　　1、经检查或投诉举报查核有违法违规行为的，企业和从业人员在收到整改通知书后，必须在规定期限内向主管部门上报整改方案和整改结果。
　　未按期整改或整改不合格的，主管部门将依据有关法律法规对其企业开发资质作出处罚，对项目的预售许可作出责令停止预售、撤销预售许可等相应处罚。
　　市建设局将企业违法违规行为及对其处理结果载入该企业的房地产企业信用档案，并在东莞建设网、东莞房地产业网以及《东莞日报》等公共媒体上向社会进行公示、曝光。
　　2、企业、从业人员违反相关法律、法规、规章依法应当给予行政处罚的，将按《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国合同法》、《房地产广告发布暂行规定》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》和《广东省商品房预售管理条例》等有关法律、法规，依法进行处罚。 　　四、本通知自2006年8月15日起施行。

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