番禺区农村建设用地开发建设监管办法（试行）
（番府规〔2019〕10号 2019年08月26日）

　第一章　总　则　

　　第一条　为进一步加强农村建设用地开发建设的监督管理，规范农村建设用地开发建设行为，保障农村集体经济发展，保护农村集体经济组织及其成员合法权益，根据《广东省农村集体资产管理条例》《广东省农村集体经济组织管理规定》《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》《广州市农村集体资产交易管理办法》等有关规定，结合我区实际，制定本办法。
　　第二条　本办法所称农村建设用地，是指本行政区域内以农村集体经济组织名义取得合法用地手续、完善权属登记的建设用地。包括如下：
　　（一）以出让或划拨方式取得的国有建设用地。
　　（二）集体土地所有权不变，办理了使用集体建设用地手续的农村集体建设用地。
　　宅基地、农用地、由政府投资建设的公共设施用地、已纳入城市更新改造项目的农村建设用地不适用于本办法。
　　本办法所称农村集体经济组织，是指原人民公社、生产大队、生产队建制经过改革、改造、改组形成的合作经济组织，包括股份合作经济社等。
　　第三条　本办法所称开发建设，是指在农村集体建设用地所有权不变，集体建设用地使用权以有偿方式发生转移、再转移，包括出让、出租、转让、转租；或农村国有建设用地使用权进行出租、转租的前提下，农村集体经济组织引入市场主体（以下简称合作方）开发建设的行为。
　　以农村集体建设用地使用权作价入股（出资）、与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同农村集体建设用地使用权出让。
　　开发建设的农村建设用地不得用于商品房开发和住宅建设，但经市政府批准利用农村集体建设用地建设租赁住房的除外；不得通过非法延长开发期限或改变规划用途等手段，变相进行带居住功能产品的开发并向社会出售。
　　第四条　农村集体经济组织没有引入市场主体共同开发，由本农村集体经济组织自主开发建设的，不适用于本办法。
　　农村集体经济组织依法转让其国有建设用地使用权的按国有土地的相关房地产管理办法管理，不适用于本办法。
　　第五条　农村建设用地开发建设的监管分事前、事中、事后三个环节。
　　事前监管，是指对拟开发项目前期筹备、农村建设用地公开交易等的监管。
　　事中监管，是指对开发项目报建、建设等的监管。
　　事后监管，是指对开发项目建成后手续办理、农村集体经济组织权益保障等的监管。
　　第六条　市规划和自然资源局番禺区分局、区农业农村局、区住房城乡建设局、各镇政府（街道办事处）依照各自职责，负责依法监督、指导辖区内农村建设用地开发建设工作。

　第二章　农村建设用地开发建设的事前监管　

　　第七条　拟启动开发建设前，农村集体经济组织应做好以下前期准备工作：
　　（一）资产评估。以出让农村集体建设用地使用权形式进行开发建设的，应委托具备B级以上资质的土地评估机构评估建设用地市场价格，再确定公开交易底价。以出租农村集体建设用地使用权、农村国有建设用地使用权等交易形式进行开发建设的，可采取询价或评估等方式评估建设用地市场价格，再确定公开交易底价，具体方式由属地镇政府（街道办事处）确定。评估结果应当向本组织全体成员公布。
　　（二）咨询规划条件。向市规划和自然资源局番禺区分局咨询了解该农村建设用地的规划用地性质、相关技术经济指标等情况，及委托有资质的设计单位对该地块进行规划方案的初步设计。
　　（三）起草初步交易方案（流转方案、流转意向等），方案应包含以下基本内容：拟开发建设地块的交易方式（即出让、出租、转让、转租）、使用期限、起始价格、土地用途、交易条件、竞投意向人资格、收益收取、社保专用账户信息等。
　　（四）农村集体经济组织收集拟交易地块的相关审批文件和权利证书、项目可行性分析报告、交易方案等。为增强开发建设的可行性，农村集体经济组织可先行征得属地镇政府（街道办事处）同意。
　　（五）农村集体经济组织应按照《广东省农村集体资产管理条例》《广东省农村集体经济组织管理规定》《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》《广州市集体建设用地使用权流转管理办法实施细则》《番禺区农村集体资产交易管理实施细则》和本农村集体经济组织章程的有关规定，表决、公示交易方案。
　　第八条　各镇政府（街道办事处）要加强对农村建设用地开发建设项目产业的招商管理，对拟开发建设项目要设定产业与税收的招商条件，对项目的投资主体、产业类型、投资强度、产出贡献、环境影响等指标进行充分论证和严格把关。区发展改革局、区科工商信局、区招商办、区税务局予以指导。鼓励区属国有企业参与农村建设用地开发建设。
　　第九条　农村集体经济组织应严格按照《广东省农村集体资产管理条例》《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》《广州市集体建设用地使用权流转管理办法实施细则》《广州市农村集体资产交易管理办法》《番禺区农村集体资产交易管理实施细则》等有关规定，对拟开发建设地块实行公开交易。在完成公开交易前，农村集体经济组织存在以下行为之一的，拟开发建设地块不得进入平台公开交易：
　　（一）提前交易。
　　（二）与合作方提前签订任何形式的意向书。
　　（三）提前收取任何形式的意向金和合同履约金。
　　（四）变相交易建设用地指标。
　　第十条　在集体建设用地所有权不变的前提下，以出让、转让、出租、转租形式进行农村集体建设用地使用权有偿转移、再转移的，按规定通过区农村集体资产交易管理中心或其镇（街）分中心进行公开交易。集体建设用地使用权出让最高年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限，即商业、旅游、娱乐用途出让年限最高不得超过40年；工业、仓储及其他非住宅用途出让年限最高不得超过50年。集体建设用地使用权出租期限不得超过20年；出让用地的出租期限，还应当不超过出让的剩余年限。
　　以出租、转租农村国有建设用地使用权形式进行开发建设的，按规定通过区农村集体资产交易管理中心或其镇（街）分中心进行公开交易。农村国有建设用地使用权的出租期限，应当不超过不动产权证书上的剩余年限，最高出租年限，不得超过20年。
　　农村集体经济组织以出让农村建设用地使用权形式进行开发建设的，鼓励农村集体经济组织优先考虑将该建设用地纳入全区征收、储备范围，区土地开发中心负责指导和实施。纳入全区征收、储备范围的农村建设用地，所属农村集体经济组织可享受增加分成物业等政策优惠。
　　第十一条　市规划和自然资源局番禺区分局要核查拟交易地块是否取得合法有效的集体建设用地批准文件和规划许可文件，是否取得权属证，是否权属清晰无争议，是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否纳入已发布征地预公告的拟征地范围，拟交易地块是否以土地证为宗地进行交易，交易地块用途、出让底价、出让年限等是否符合要求，核查竞投意向人及其股东在广州市行政区域内有否严重违反土地出让合同约定、闲置土地或有其他土地利用不良记录；将拟出让的集体建设用地纳入年度土地供应；依申请办理集体建设用地使用权登记等，并将登记结果抄送相关镇（街）和区农业农村局。
　　第十二条　区农业农村局要加强指导区农村集体资产交易管理中心（含各镇（街）分中心）做好农村集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租，农村国有建设用地使用权出租、转租等交易形式的具体组织实施工作。
　　第十三条　各镇政府（街道办事处）要审核属地农村集体经济组织交易方案、合同等相关资料，商请区发展改革局、区人力资源和社会保障局、市规划和自然资源局番禺区分局、区城市管理综合执法局、区城市更新局、区土地开发中心、区招商办等区相关部门提出拟交易地块的核查意见；管理区农村集体资产交易管理镇（街）分中心，并提供人员、场地、设施设备、办公用品等支持；引导农村集体经济组织通过区农村集体资产交易管理中心（含各镇（街）分中心）进行农村集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租，农村国有建设用地使用权出租、转租等交易业务；监督农村集体经济组织成员会议或成员代表会议相关议事决策符合相关规定；加强指导农村集体经济组织不得签订以农用地交易名义实为农村建设用地开发建设的交易合同；加强对农村集体经济组织以农用地名义签订合同的履行情况实施监管，不得以农用地交易代替建设用地交易。
　　第十四条　区农村集体资产交易管理中心要做好全区农村集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租，农村国有建设用地使用权出租、转租等交易方式的受理和组织实施工作：提供农村集体资产（包括农村建设用地）交易的场所；统一发布农村集体资产（包括农村建设用地）交易信息，接受竞投意向人咨询和报名，收取竞投保证金，按照规定组织交易；通知农村集体经济组织派员到场见证监督；出具《成交确认书》。加强对区农村集体资产交易管理镇（街）分中心的业务指导工作。区农村集体资产交易管理中心不对进场交易的农村集体资产（包括农村建设用地）的质量瑕疵、权属合法性瑕疵以及合同违约等风险承担法律责任。
　　第十五条　区农村集体资产交易管理镇（街）分中心要做好本镇（街）辖内农村集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租，农村国有建设用地使用权出租、转租等交易方式的受理和组织实施工作：提供本镇（街）农村集体资产（包括农村建设用地）交易的场所；统一发布本镇（街）农村集体资产（包括农村建设用地）交易信息，接受竞投意向人咨询和报名，收取竞投保证金，按照规定组织交易；通知农村集体经济组织派员到场见证监督；出具《成交确认书》。区农村集体资产交易管理镇（街）分中心不对进场交易的农村集体资产（包括农村建设用地）的质量瑕疵、权属合法性瑕疵以及合同违约等风险承担法律责任。
　　第十六条　城市管理、发展改革、社会保障等行政主管部门应当按照各自职责，做好拟交易地块的相关核查工作。
　　区城市管理综合执法局要核查拟交易地块上是否有违法建筑。
　　区发展改革局要会同市规划和自然资源局番禺区分局、区招商办核查拟交易地块是否符合产业政策、产业规划。
　　区人力资源和社会保障局要核查拟交易地块所属农村集体经济组织是否已开立社保专用账户。
　　区土地开发中心要核查拟交易地块是否纳入征收、储备范围。
　　区城市更新局要核查拟交易地块是否纳入“三旧”改造范围。
　　第十七条　公开交易结束后农村集体经济组织必须与中标企业签订合同，对投资收益分配、权利义务、监管单位、开竣工时间、投资强度、闲置土地处理、纠纷解决和违约责任等内容进行约定。合同签订前，农村集体经济组织应把拟签订合同报属地镇政府（街道办事处）审核，待审核后方可签订。属地镇政府（街道办事处）要对合同条款、有效期等进行严格把关。
　　第十八条　市规划和自然资源局番禺区分局、区农业农村局依照各自职责，制定农村建设用地开发建设合同样本，把下列内容作为合同样本条款，并会同各镇政府（街道办事处）指引农村集体经济组织使用合同样本：
　　（一）关于合同履约金的退回方式。
　　1.以出租农村建设用地使用权形式进行开发建设的，合同期满后合同履约金本金全额退回合作方。
　　2.开发建设项目在规划上产权可分割的，按如下方式分期分批退回合同履约金本金给合作方。退回的时间与比例为：
　　（1）全部主体工程完成封顶后30日内，退回合同履约金总额的20%。
　　（2）开发建设项目经综合验收合格，办妥农村集体经济组织可分配建筑物业的整体移交手续实际交付使用后30日内，退回合同履约金总额的20%。
　　（3）开发建设项目办妥竣工验收备案手续，并办妥农村集体经济组织可分配建筑物业的分户不动产权证书手续后15日内，退回合同履约金总额的20%。
　　（4）待保修期满无质量问题后15日内，一次性退回合同履约金总额的5%。
　　（5）合同期满后，余款退回合作方。
　　3.开发建设项目在规划上产权不可分割的，按如下方式分期分批退回合同履约金本金给合作方。退回的时间与比例为：
　　（1）办妥开发建设项目整体移交手续并实际交付使用，且办妥开发建设项目不动产权证书手续后30日内，退回总额的60%。
　　（2）待保修期满无质量问题后30日内，一次性退回合同履约金总额的5%。
　　（3）合同期满后，余款退回合作方。
　　（二）合作方如需将开发建设项目使用权转租给第三方，需征得所在农村集体经济组织同意，并向属地镇政府（街道办事处）报备，合作方按约定比例分配和使用物业的除外。
　　合作方向第三方转租开发建设项目收取租金的，合作方须按收取第三方租金的同样比例先行支付租金给农村集体经济组织，收取租金年限不得超过向村交租年限，合作方按约定比例分配和使用物业的除外。
　　（三）明确租金收取的期限和方式，原则上农村集体经济组织按年收取租金。
　　（四）不得将正在开发建设的农村建设用地和开发建设项目进行抵押融资，出让、转让农村集体建设用地使用权，转让农村国有建设用地使用权给合作方的除外。
　　（五）开发建设项目要设立投资强度、产出贡献、环境影响等指标，以及合作方无法达到承诺的约束或处置办法。开发建设项目建成后的年度纳税强度不得低于《番禺区城市更新工作领导小组关于印发番禺区旧村改造项目产业引进工作指导意见（试行）的通知》（番城领通〔2019〕8号）第五条规定的50%。
　　（六）合作方不得擅自改变农村建设用地的土地使用用途、容积率，以及开发建设项目的使用用途。
　　第十九条　合同签订后，合作方和农村集体经济组织应按规定缴纳相关税费，属土地使用权流转的，需向市规划和自然资源局番禺区分局申请办理使用权登记手续，区农村集体资产交易管理中心或其镇（街）分中心予以指导。农村集体经济组织应在合同签订后5天内，将正式合同文本及其相关附件材料报属地镇政府（街道办事处）存档。

　第三章　农村建设用地开发建设的事中监管　

　　第二十条　农村建设用地开发建设项目实施期间，属地镇政府（街道办事处）应当指导农村集体经济组织成立专门的项目建设监管小组，负责对合同履行过程及工程建设质量进行监督和检查，并定期公示和向成员代表会议报告监督检查结果情况。项目建设监管小组可由监事会成员、村干部、村民代表、属地镇政府（街道办事处）指派人员等组成。鼓励村民对开发建设项目进行全过程监督，项目建设监管小组对检查发现问题和村民举报问题应及时协调处理。
　　第二十一条　镇政府（街道办事处）、项目建设监管小组应及时掌握各开发建设项目动态，定期对开发建设项目涉及资金（如项目资金、合同履约金、预付租金、出让金等）的使用进行监管审计。
　　第二十二条　合作方应当在开发建设合同签订后5个工作日内，按照公开交易公告约定交纳合同履约金，合同履约金数额一般不超过项目投资总额的30%，由农村集体经济组织负责接收和保管，项目所在地镇政府（街道办事处）和项目建设监管小组负责监管。
　　第二十三条　在项目开发建设过程中，重大决策须经农村集体经济组织成员大会讨论决定。未经成员大会讨论决定，农村集体经济组织不得向合作方出借数额较大的资金。
　　第二十四条　农村建设用地开发建设项目的开发建设应严格按照规范执行，市规划和自然资源局番禺区分局严格做好项目的方案设计审查工作，区住房城乡建设局严格做好项目的施工许可工作，严禁出现类住宅户型设计、不按规划或改变功能的设计，严控小套间、阳台等设计，对违反规定的设计、施工行为依法进行查处。
　　第二十五条　开发建设项目施工建设期间，各相关部门及属地镇政府（街道办事处）应按各自职能加强监管，严肃查处农村建设用地开发建设过程中存在的违法违规行为。
　　规划和自然资源部门要应用遥感和远程监控技术手段加强执法监管，对违法用地行为从严惩戒。
　　住房城乡建设部门要加强对建设工程质量、安全生产、文明施工的监督管理。
　　应急管理部门要对建设工程安全生产工作实施综合监督管理。
　　城管执法部门要落实监管职责，加强日常巡查、监督管理、立案查处、违建拆除等工作，防止出现未批先建、已批超建等违法建设情况。
　　社会保障部门要对施工单位工资支付情况实施监管，确保工人工资及时支付，防止出现劳资纠纷。
　　属地镇政府（街道办事处）要加强对施工单位施工安全、文明施工行为，以及工人工资支付情况的监管。

　第四章　农村建设用地开发建设的事后监管　

　　第二十六条　开发建设项目建成后，农村集体经济组织可聘请有资质的第三方机构对项目的建设内容、建设布局、建设规模等进行验收。属地镇政府（街道办事处）、区住房城乡建设局予以指导。
　　第二十七条　农村集体经济组织在开发建设过程中所获得的总收益（含合作方提前支付的租金或出让金），应纳入村集体财产统一管理，存入银行专户，专款专用，在不违反有关规定的前提下，按照民主管理原则，由村集体自行决定用于发展集体经济、提高农民生产水平、改善养老和医疗条件等。农村集体经济组织原则上按年收取租金，如一次性收取多年租金的，需按年限折算为每年收益后逐年进行分配，不得提前分配给农村集体经济组织成员， 属地镇政府（街道办事处）负责指导落实。
　　第二十八条　严禁变相出售开发建设项目。
　　第二十九条　区住房城乡建设局对农村建设用地开发在建项目进行监管，建成物业的管理由区住房城乡建设局对属地镇（街）、村委进行业务指导，区住房城乡建设局会同相关部门对违规销售（或转让）等行为依法进行查处。
　　第三十条　市场监管、城管执法等部门负责监督管理农村建设用地开发建设项目的广告宣传，依法对违规进行房地产销售的广告宣传行为进行查处。
　　第三十一条　加大对出售、出租违法建设的行为查处，构成犯罪的，公安机关依法追究刑事责任。
　　第三十二条　建立农村建设用地开发建设诚信评价机制，由区农村集体资产交易管理中心建立农村建设用地开发建设诚信计分规则，对参与开发建设的合作方进行诚信计分。鼓励农村集体经济组织引入合作方时将诚信计分作为参考依据。

　第五章　责任追究　

　　第三十三条　农村建设用地违规用于商品房开发和住宅建设，或通过非法延长开发建设期限，未经批准改变规划用途、改变容积率等手段使用农村建设用地的，应当按照违法用地和违法建设相关规定进行查处。
　　第三十四条　有下列情形之一的，由有关部门或者属地镇政府（街道办事处）依照《广东省农村集体资产管理条例》等有关规定，责令限期改正，可以向农村集体经济组织提出对直接责任人暂停职务或者予以罢免的建议；造成损失的，由负有责任的人员承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　（一）不按规定履行民主表决程序、申请审核程序的。
　　（二）不按规定通过相关交易服务机构公开交易的。
　　（三）其他严重违反有关法律、法规、规章的行为。
　　第三十五条　政府有关部门及其工作人员在农村建设用地开发建设的指导监督工作中以权谋私、滥用职权、玩忽职守，造成农村集体资产损失的，由所在单位或者上级主管部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　第六章　附　则　

　　第三十六条　本办法未明确的事项，依照法律法规规章和上级规范性文件的有关规定执行。
　　第三十七条　本办法自印发之日起施行，有效期5年。

*本数据库提供的电子文本正式引用时请与标准文本核对。